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Wayhome,当心重复支付印花税的购房陷阱

by admin on 2021-08-25
Wayhome,当心重复支付印花税的购房陷阱
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如果首次购房者根据一项针对“购房难”人群所设的新计划,他们可能最终会为同一处房产重复支付印花税。

渐进式购买房产所有权的方式允许人们通过支付其价值的5%来购买房产,而无需抵押。其余95%由一家投资公司拥有。买家支付他们不拥有的房屋部分的租金,随着时间的推移,可以逐步投资更大的该房产的拥有份额。

Wayhome 是先租后买的阶梯买房模式的公司,声称它比政府的共享所有权计划更灵活。在英格兰约有15.7万人通过政府的计划,拥有属于自己房产的部分产权,通常已经支付了押金并获得了按揭贷款。他们也可以通过在往后的时间里逐步支付房款的方式增加他们在该房产的产权份额。

该公司表示,由于用来确定买家承担能力的计算比按揭贷款公司的计算更为实惠,以它的计划更容易获得房产的部分产权份额。买家还没拥有的产权份额价值可能是他们收入的六到八倍,而典型的贷款金额是贷款人收入的四倍。该计划中的房产不是新建的住房,而是由Wayhome代表其投资者选择的。

然而,有几个重要的注意事项值得买家的留意和考量,否则可能会让买家面临额外购房费用。其中包括他们与投资公司合作购买房产,因此即使他们以前没有拥有过房产,英国税局也不会将他们视为首次购房者。这将意味着他们必须支付印花税,即使他们可以有第一套房子的印花税减免。此外,由于英国税务与海关总署(HMRC)将其视为公司房地产投资的一部分,因此买家必须支付“额外房屋”的附加印花税,使得价格超过25万英的房产的有效税率高达8%。

然后,每次他们购买更多的房屋份额时,他们都必须支付增持部分金额的印花税。

最后,如果他们最终在以后直接购买该房产的全部产权份额,他们还将不得不再次支付印花税,其中并包括他们已经拥有的产权部分。

经济适用房活动组织 PricedOut 的鲁本·杨问使用该计划的购房者,“为什么要参加这个计划?因为你是一个对资本收益感兴趣的投资者,或者你现在迫切希望登上房地产阶梯,由因为你害怕房价的进一步上涨。而现实是,这个计划只会进一步推高英国的房价。”

Wayhome一家机构房地产投资者,由Nigel Purves和Josef Wasinski于 2016 年创立,当时名为Unmortgage。它从一些养老基金中筹集了 5 亿英镑,代表寻求高租金收益的投资者购买房产进行投资。该公司表示,到目前为止,已经接受了五处房产的报价,买家排队购买,这些房产分别在米尔顿凯恩斯(Milton Keynes)、布拉克内尔(Bracknell)和斯劳(Slough)。公司的目标是在未来12-18个月内购买 1,500-2,000 套房屋,并在七年内购买50,000套。购买价值在250,000至500,000英镑之间、房产的结构良好、有两至五间卧室规模。

Wayhome 的买家不拥有房产本身5%的份额产权,而是拥有有限责任合伙企业(LLP)5%的股份。在 LLP 中,每个合伙人的责任在法律上仅限于他们投入业务的金额。将出现在财产契约上的是 LLP,而不是投资者本人。

而投资者对自己拥有的产权部分,拥有完全的合法和实益所有权,因此,如果家中的锅炉坏了,所拥有产权的5%,投资者则需要支付5%的维修费用。

您可以随时通过增加您的投资资金购买更多产权份额,尽管这仅限于40%的最高所有权。之后,如果您想拥有该物业的全部产权,则必须购买该地皮,或将您的股份返还给投资者并搬家。但是,合同上附带有一个提前买断条款,这意味着如果买家在五年内购买整个房产的产权,就必须向投资者(Wayhome)偿还他们所支付的房产勘察费用和律师费用等的份额。

买家在对房产的装修或者加建/扩建的权限是有限的。买家可以粉刷墙壁或更换地毯,但不能新装厨房或扩建现有房产的规模。按揭贷款经纪公司L&C的大卫霍林沃思 (David Hollingworth) 表示,仔细阅读条款和条件,以了解在该购买计划中部分购买的房屋可以做什么和不能做什么,这对于买家以后在该物业中的生活非常重要。

而这种购房方式最大的缺点就是印花税税率高。通常,英格兰的首次购房者在购买30万英镑以下的房屋时,可以免交印花税,而在50万英镑以下的房产,则支付较低的印花税。作为一家公司,Wayhome必须在政府常用的印花税计税之外,还要支付适用于投资买家的3% 的印花税附加费。从10月1日开始,物业成本(12.5万英镑至25万英镑)的2%,而价值为12.5万英镑到92.5万英镑之间房产的附加税额则高达5%。

即使是买家只为产权份额支付部分的印花税,但这仍然会增加买家的购房的成本。例如,如果你购买一栋40万英镑的房子的5%的股份(相当于2万英镑的份额),那你就必须支付1,100英镑的印花税。如果你再投入10万英镑以将持有的产权份额增加到30%,那你将多支付5,500英镑的印花税。再如果你要买下房子的其余部分(假设价格每年上涨 2%),那么到那时的房价增长到478,037 英镑,你将不得不再次支付印花税,由于余下的产权是从LLP持有形式向个人转让,其所有权将被 HMRC 视为单独购买,因此买家必须为该物业的全部房产价值支付全额的印花税,即包括之前已经支付过的该物业的部分印花税,为11,401英镑。但是,该公司表示仍在与 HMRC 讨论印花税情况。

按揭款公司如何在买家负担能力的计算中考虑这样一个复杂的交易,这是个问号。

Wayhome表示,市场上一套标价为40万英镑的房产,需要一个拥有相当于5%总房价存款的买家来购买(即有52,000英镑的家庭总收入)。买家将支付每月1,400英镑的租金来承担余下的产权部分。该计划的申请人必须是21-55岁,家庭净年收入在3万英镑到14万英镑之间,能够通过社会信用评级,并且不拥有住房。

该公司表示,如果买家想搬出去,它会咨询其投资伙伴,看他们是想以市场价格购买买家持有的产权还是与之同时出售其他产权。他们有三个月的时间来决定,如果其他产权持有者想与买家一起出售该物业的其他产权,那么该买家就必须分摊出售时产生的相关成本。

Wayhome创始人珀维斯认为,他们的渐进式房屋所有权计划是一条让首次购房者通往住房阶梯的新途径,既满足了他们客户的购房抱负,又为他们提供公平的待遇。这种购房方式让他们的客户能够搬进一个更大、更好的家,也意味着他们可以留下来,只要他们选择、装饰,并且仍然与他们的资助合作伙伴公平地分担维护成本。

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