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房产投资比养老金更好吗?

by admin on 2021-07-14
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2016年,即将离任的英格兰央行(Bank of England)的首席经济学家安迪·霍尔丹(Andy Haldane)发表以下的言论引起了英国社会的争议,“与国民养老金相比,房地产投资是一种更好的退休投资,只要我们继续不在这个国家建造我们需要的那么多房子。我们将看到我们这一代人的大部分时间所经历的就是房价无情地北上。”

五年后,霍尔丹宣布英国房地产市场火爆起来了,哈利法克斯银行(Halifax)的最新数据显示,过去一年里英国的房价上涨了近9%(21,000 英镑)。那么,霍尔丹的话仍然适用吗?房地产的投资仍然比国民养老金更好的投资吗?

如果你像我一样看过你微薄的养老金预测,并阅读了最近关于财政大臣热衷于遏制国家养老金上涨的报道,那么你可能准备在以后的生活中做出努力来增加你的储蓄。

Interactive Investor 的个人理财活动家迈伦·乔布森 (Myron Jobson)称,买房出租和更传统的养老金都有各自的长处。从长远来看,两者都可以带来高增长、可观的回报和收入,以帮助增强退休后的消费能力,但重要的是不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。

资本的增长:

利用不断上涨的房价的最简单方法是投资房地产基金,但对于真正想拥有房子的人来说,这旧没有什么乐趣。不过,成为房东并不等同于持有中奖彩票,有很多优点和缺点是需要考虑。

自2016年以来,各种各样的金融和监管措施被引入,使得房东的利润不如从前。根据诺丁汉建筑协会(Nottingham Building Society)的一项调查表明,预计在未来两年内将有近100万房东重新考量他们的投资组合,其中计划出售房产的人数超过计划购买更多房产的人数。

拥有13处出租物业的房东兼全国住宅房东协会(National Residential Landlords Association)的伦敦代表理查德布兰科(Richard Blanco)表示:“在过去,你可以有些紧张,看看房价去了哪个层面。现在需要考虑的是以有限公司还是个人来购买房产,需要把税务情况考虑进去,加上按揭贷款的标准越来越严格。总的来说,我会说按自己的经济状况来做房产投资,但首先要进行大量研究,然后认真进行分析。”

诺丁汉建筑协会按揭贷款业务负责人丹尼斯威尔斯(Denise Wells)表示,在出租市场上仍有潜在的强劲回报,依然会有房东大量购买出租物业。

做好数据分析:

如果您准备投入房产市场并准备建立精心挑选的房产组合,那么房产市场仍然可以作为投资的区域。不过,买出租投资房产的税收制度已经变得不那么偏向房东了。在霍尔丹发表最初评论的几个月前,当时的财政大臣乔治·奥斯本 (George Osborne) 对买家购买额外的投资房产额外征收3%的印花税附加费。

这是一系列金融和监管措施中的第一个,旨在遏制房地产作为投资的吸引力。除了额外的印花税外,房东过去可以用贷款利息当做支出来抵消租金收入,但自去年4月以来这种做法已被逐步取消。政府已用20%的税收抵免取而代之,这对高税率和附加税率的纳税人很不利,相比旧规则,他们实际上获得了40%和45%的按揭贷款税收减免,所有收入都必须申报和纳税。此外,为使资本利得税与所得税保持一致而对资本利得税进行的有争议的改革,可能会在房东出售房产时给他们带来沉重的打击。

乔布森解释,购买出租投资房产和养老金的税收待遇存在明显差异,养老金的税收待遇要好得多。养老金缴款的税收减免是按照你支付的最高所得税率支付的。此外,养老金中的投资可以避开个人所得税和资本利得税,而且一旦达到退休年龄,还可以选择将高达25%的养老金作为免税的一次性付清。另一方面,房产的维护成本很高,也可能因时很难出售,如果遇上空置期,还会遭受没有收入的打击。

建立合适的投资组合:

广播记者布兰科(Blanco),自称处于职业生涯中期,他认为投资于房产仍然有好处:“我是几年前开始房产投资的,当时税收制度更加优惠,可以获得合理的现金流。我现在可以停止工作,靠我的投资组合收人生活,而我只是还没准备好退休。”他建议那些仍然热衷于购买出租投资房的人权衡资本增长(财产将升值的金额)和现金流(租金收入与支出)来做出选择。

“当你购买时,你需要研究那些你认为会升值的地区。我已经在伦敦东部的一些地区购买了房产,这些地区多走在开发的前端,我相信它们在长期内升值。我希望租金收益率能达到6%左右,保底4.5%。”布兰科的其他提示包括,以公司的名义购买可得到税收优惠,但这可能无法获得优惠的贷款利率。

他还避免委托托管机构,尽量自己来管理名下的物业,因为托管机构会尽可能多地从承租人那里榨取利润,房东总是不得不支付租赁服务费用。布兰科住在离他投资的出租房30分钟以内的地方,每周最多花两天时间进行维护和管理。他还提醒潜在投资者,房屋是房屋,而不仅仅是资产类别。为他人提供住房是一项重大责任,作为房东,需要认真对待租赁这个工作。

实际案例:

36 岁的夏洛特·科赫 (Charlotte Koch) 在过去 18 个月内购买了6套房产作为出租投资,目前正在购买另外3处房产。作为来自东伦敦的人力资源专业人士花费10万至18万英镑在曼彻斯特、利物浦和诺丁汉等增长地区购买公寓和别墅,收益状况非常好。科赫的租金收益率平均在6%到7%之间。

“我一直在想投资房产,这一切都源于我和伴侣Alex对退休生活的想法,如果我们能在50岁退休时有足够的钱来享受生活。我们读了一本Rob Dix的书《房产投资入门》,这帮助我们制定了长期战略。我一直专注于英国北部和中部地区的房产资本增长区,我们正试图将我们的现金尽可能地扩展。我正在节省租金收入,每五年我们将进行再抵押并获得更多股权进行再投资。在15年后,我们将需要决定卖掉什么来偿还债务以及保留什么来获得租金收入。我为自己建立了一个非常非常详细的电子表格,其中包含所有成本、出租代理费、地租等,以及对无效期和维护成本的假设。我对其他人的建议是找一个值得信赖的贷款经纪,在购买出租投资房方面有经验,一个好的律师和一个托管机构,还有信誉好的房产机构。我们希望在退休后赚取现在收入的80%左右,这就是为什么我们给自己15年的时间来建立投资系列。我有工作留下的养老金,但我对房地产作为一种投资策略更有信心。”这位人才顾问在他居住的诺丁汉拥有三处房产,在伦敦拥有一处房产。以一种特别的方式建立了自己的投资组合,他在2018年搬到伦敦时出租了他在诺丁汉的第一个家,然后当他搬回诺丁汉时在伦敦西北部的肯萨尔格林(Kensal Green)出租了他的三居室公寓。他的策略是什么?以有限公司名义购买及建立最多八处房产的投资组合,以在退休期间为他们提供稳定的收入。

他认为,购买新房产的资金通常是从另一处房产中释放的溢价,加上他的职业收入,一旦拥有五到六处房产,资金的运作就会获得动力,从一处获得溢价来资助另一处的新购入房产。如果以这种速度继续下去,在10到15年内应该有足够的收入来维持生活。

“如果你只打算拥有一处房产,我会说不值得投资房地产,但如果你打算长期拥有几处房产,那么这样的投资仍然值得去做,”布斯说,“从长远来看,实体店的地产仍然是一项不错的投资,净租金收益率平均约为 7%。不过,这里也有一些隐患,我在管理诺丁汉的房产,而且在处理选择性许可和合规性检查等文书工作方面就存在管理负担。此外,两年前,我不得不经历一次完整的驱逐法律过程,租户六个月没有支付租金,这个过程中我可能损失了大约 2,500 英镑的租金,另外还损失了 500 英镑的法律费用,这对于你以每月 500 英镑的价格出租的房子来说是一笔不小的数目。”

当 65 岁的杰里(Jerry)和 64 岁的朱莉娅-史密斯(Julia Smith)从肯特(Kent)搬到萨默塞特(Somerset)时,他们用他们房产所释放出来的资本在埃克塞特(Exeter)以每套15万英镑的价格购买了两套两居室的出租公寓。杰里说:“由于房价的差异,我们能够购买几套公寓。我们不想把钱存入银行,因为那是没有希望的(低利率),而且我们没有太多的养老金,就像我们在 [全球金融] 崩溃中亏钱的很多人一样。[购置出租投资房]并不是为了赚钱而做的事情。在我的人生阶段,你只需要把一些东西收起来,这样它就可以保持它的价值并且相当安全。资本收益率并不高,它们今天的价值可能在178-18万英镑之间。租金收入是有,但不是很高,大约 40%(每月 825 英镑的租金)是利润,其余的用于偿还贷款、管理费、维护等。你不能只投资于买房出租,然后一走了之,即便是你有一个很好的托管机构。”

杰里认为他们可能会在未来一两年内再买一套房产。要完成这项工作,至少需要三方面的共同行动——一个支付抵押贷款,一个支付管理费用,一个赚取利润。最后,杰里补充说:“我们的租户是我们的客人,我们对他们很好,他们把房子当作自己的家。租赁双方的关键是房东和房客之间的信任。重点是让我和他们的生活尽可能轻松。这是他们的家,这很重要。”

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