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四项翻新工程将为您在英国的房产增值

by admin on 2021-07-07
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让房子的规划和许可开发触手可及,可以彻底改变我们的房屋翻新和扩建,使许可开发权(permitted development rights)和申请规划许可(planning permission)变得更加快捷和容易。

本周由英国住房部长罗伯特·詹里克 (Robert Jenrick)推出的两款新的应用程序,是为去年8月发布的《规划未来》白皮书所承诺的全数字房屋规划系统服务迈出的第一步。

对于51%的英国房东来说,这是一个利好消息,比较网站Rattribution People得悉,许多房东计划在今年增加房产扩建,将阁楼和车库改为居住空间,并改善他们的房屋外观和能源效率,在敲开墙壁、增加新的窗户和绝缘材料时,将为其房产增加数千英镑的价值。

英国许多房屋装修,例如厨房扩建和阁楼改造是不需要向区政府申请完整的规划许可。然而,詹里克表示,这些规则很复杂,经常导致房主提交无效的“改建许可”申请,浪费时间和金钱。

新的RIPA(减少无效的规划申请)应用程序使用简单明了的语言和图表来帮助房东浏览和利用系统。例如:系统会告诉您,您的提案是否可以在许可的开发权下完成或需要规划许可,以及它是否符合当地和国家的要求。房东可以在应用程序中申请证书以证明允许的开发和改建,从而使房东可以加快开始建造的进程。第二个应用程序BoPS(后台规划系统)旨在帮助市政规划官员管理许可开发的申请。

这些应用程序正在伦敦的兰贝斯(Lambeth)和南华克(Southwark)和白金汉郡(Buckinghamshire)三个地方进行试用。这将鼓励英格兰的所有地方议会参与签署。 因此,根据中央政府提供的2021年房屋增值的四大装修指南,房东们开始规划自己房产的未来。

扩建:

建筑师朱利安-麦金托什(Julian McIntosh)在BBC2的新装修系列节目《完美的家》中说,一个成功的原有房产的扩建有三个关键因素:始终充分利用自然光、最大程度地反映家庭习惯和行为的布局,以及房间与房间之间的良好流动性。在考虑流程时,一个有用的提示是想象计划中的所有门都敞开着,改建后的感觉。

Yard Architects 的创始人西蒙·格雷厄姆(Simon Graham)建议多用滑门,使房间的布局真正灵活,可以根据需求进行不同的使用。

伦敦北部 Arlington Residential 的董事马克·施奈德曼 (Marc Schneiderman) 表示,获得规划许可以大幅扩大房屋面积将使其价值增加5%至10%,但增加的价值将取决于您居住的地点、房屋类型属性以及扩展的目的、设计和完成效果。

然而,在一些英国乡村地区,正如Stacks Property Search的詹姆斯 格林伍德(James Greenwood)指出的那样,房屋的扩建通常是为了创造额外的实用空间,可以是一个衣帽间、洗手间、用于存放狗、马鞍、靴子、外套的杂物间和/或楼下厕所/淋浴房。

釉面添加通常是解决新旧匹配的棘手视觉挑战的解决方案。覆盖层(见下文),如铜、做旧的铁面(生锈的钢)甚至外部级金箔,也可以弥合新旧的视觉差距并做出独有的装饰效果。

优点:

采购机构 Prime Purchase 的主管罗宾古尔德(Robin Gould)称,可以在允许的开发权下添加一个单层的扩建——距独立式住宅的后墙外最多扩建4m的空间,距所有其他房屋最多3m——这类改建则无需规划许可。我们通常看到的扩建是添加到乡间小屋或者大的农舍的两侧。许多人利用许可开发权来创建每个人都想要的大型家庭厨房。

Cheffins 房地产代理公司董事 Richard Freshwater(理查德·淡水)表示,具备扩建潜力的房屋非常受买家欢迎。在过去的一年里,我们在剑桥和周边村庄看到的扩建数量增加了约10%,由于买家在房产市场上努力扩大规模。通常这类的房产都比较昂贵。然而,随着我们继续看到供需之间的差异,能够提供额外卧室或更多居住空间的扩建房屋将始终获得较好的投资回报。

缺点:

伦敦建筑事务所(Architecture for London)的创始人本·里德利 (Ben Ridley)认为,缺点是改建后的房子可能会失去一定程度的自然光。人们经常忘记,如果增加一个侧面的回廊–伦敦排屋的典型扩展—新加的部分将减少进入主屋的光线。因此,原始后立面旁边的多加一个屋顶吸顶灯是必不可少的。

格雷厄姆说,釉面的延伸视觉不错,但会带来过热、俯视和缺乏舒适感。人们总是试图考虑可以最大限度地减少这些问题的方法。一个巨大的完整的天窗并不总是一件好事。所以我们可能会使用椽子或者衬里也可以在阳光直射下提供斑驳或更柔和的照明。

费用:

Rated People表示,仅增加地标建筑(在没有安装室内固定装置和配件,如水电)通常在每平方米 750 到 1,500 英镑之间。

车库改造:

英格兰南部的房地产代理公司安德鲁斯地产集团(Andrews Property Group)的集团首席执行官大卫-韦斯特盖特(David Westgate)认为,将车库改造成生活空间是一种为房东提供快速而简单的方法,可以在不扩大房屋面积的情况下增加房屋实用面积,并且可以使房产价值增加10%到15%。由于此类的改建并不是从零开始,所以没有时间和金钱花费在打地基、建造墙壁和屋顶上。

在家工作、多代同堂,尤其是在乡村地区,充分利用已有空间在“居家度假”热潮中获利,都推动了人们对摆脱汽车和杂物的兴趣。在线住宅建筑公司Resi发现,在2020年下半年,当疫情限制明显没有放松时,他们对车库改造的询问增加了近四分之一。

汉普顿房地产代理公司主要国家销售副总监加里哈蒙德称,最大限度地利用自然光是首要考虑因数。增加侧窗并巧妙地利用太阳管或灯笼也会对室内采光有所帮助。一个好的车库改造通常可以为房产增加5万到10万英镑的额外效益。

住宅公司 Nest Seekers International 的运营总监索利·斯特里克兰 (Solly Strickland) 说:“我所看到的大多数改造都是从房子的后面吸收自然光线,以免过多地改变房子的街道外观。我们有一个客户,为了安全,他把原先破旧的门保留在前面,而在他们房子的后面创建了一个现代化的娱乐和家庭水疗设施、两个地下停车位和一个杜松子酒酿酒作坊。

优点:

大部分的基础建造已经存在,不扩大占地面积并且内部改建,改建工程通常可以在允许的开发下完成,而无需规划许可申请。车库的一部分改造成新用途,而其余部分则保持原状,免除很多繁杂的申请和最低程度对原有生活的影响。

缺点:

会失去一定的停车空间,还会失去室内储物空间。可以用一个结实的花园棚子或选择外面的停车和储物设施来代替。虽然车库的结构已经存在,但需要深度的改建才能将其焕然一新。室内必须进行防潮处理、平整地面和干燥墙壁。还将需要一个新屋顶,使得改造后的房间符合英国的建筑法规。

费用:

整体的车库改造(已建好在主房体的车库)接近每平方米600英镑。附设于主房体的车库接近每平方米1,000英镑。 Rated People 表示,改装独立车库的成本为每平方米1,300英镑。

阁楼改造:

英国采购代理公司 Heaton & Partners 的创始人兼管理合伙人爱德华·希顿 (Edward Heaton) 认为,在动工前必须考虑进行阁楼改造的基本经济性。在伦敦,这会非常简单,因为通过计算每平方英尺增加空间的成本,并将其与所在地区的平均房价相关联。如果改造阁楼每平方英尺需要花费500英镑,而当地的价值是每平方英尺1,000英镑,那么显然这是一项值得做的工程。

Simply Loft 的主管罗伯伍德(Rob Wood)认为,阁楼改造并不是一刀切的增值方法,他看到最近人们对多用途房间的偏好发生了变化,将家庭工作和家庭不同成员的休闲空间结合起来。如果是维多利亚式联排别墅,我们通常会建议进行雨棚式阁楼改造,或者如果在一个受限制的建筑保护区域,则建议进行人字形阁楼改造。

对于想要改造20世纪30年代的房产或半独立式别墅的家庭,建议将屋檐扩展与后部雨棚阁楼改造相结合。对于后部有支杆的时代住宅,L型雨棚或L型人字形阁楼改造是最能提升空间,而且会给房东带来最大的空间利用效果。

房主经常试图在窗户上省钱,但如果没有足够的光线,阁楼改造出来的房间就会感觉很小,建议在典型的阁楼改造中至少安装五扇窗户,通常为浴室的一扇窗户,卧室的三个,在通往阁楼改造的新楼梯上有一个。

IQ Glass 的卡莉·科伦(Carly Coren)建议使用玻璃屋檐。这是将大量自然光引入顶层的好方法,同时保持最简约的设计以适应任何室内设计。可以在完全定制的基础上进行安装,以填充任何形状、大小或结构的屋顶。伍德热衷于双折门,有利于采光和通风,还有朱丽叶式阳台。我们还看到,在伦敦那些允许,并非所有允许,增加屋顶露台的阁楼改建项目。

优点:

Berkshire Hathaway HomeServices London 的董事总经理马丁·比希特(Martin Bikhit)表示,在如何划分空间方面具有完全的灵活性。由于没有预先存在的内墙的限制,阁楼改造可以按照业主的确切规格来进行。阁楼改造可以解锁无法想象的存储空间,最聪明的办法是在屋檐下设置书架和文件空间,这样就不会再有工作上的东西带进家庭生活里面。

缺点:

阁楼改造会对生活造成巨大的影响,业主可能不得不暂时搬离住所。为了获得必要的法定楼高(最低2.2m),可能还将拆除下方地板上的天花板来重新安装。北伦敦房地产经纪人、前 RICS 住宅主席杰里米·叶 (Jeremy Leaf) 说,不好的阁楼改造会将会让人感觉头重脚轻。业主通常犯的一个错误是没有在底层增加额外的空间,这样房子就会变得不平衡并且不太好出售。出于这个原因,请与建筑设计师商量好整个房屋的翻新,而不是零碎考虑局部改装。

费用:

Rated People 表示,没有固定装置或配件的外壳饰面平均每平方米约 1,000 英镑。

外部覆盖装饰层:

在这些典型的增值家居改善清单中,直到现在都很少提及别墅外墙覆盖层的改造或渲染。房东们认识到,房屋的外部大修涉及两个方面:改善视觉吸引力和节约能源。

覆盖层采用可持续处理的天然软木(如 Kebony)、复合材料(如 NeoTimber)、纤维水泥(如 Cedral)或升级版灰泥等材料进行处理,可以实现即时改造。更重要的是,根据价格比较网站Checkatrade的数据,生态型的外墙改进可使房产价值增加14%至38%,具体取决于在英国的哪个地方。

韦斯特盖特(Westgate)称,添加渲染涂层可以使看起来破旧的墙壁变得明亮,并使房屋的外观具有时尚、现代的感官。然而,建筑物的状况和能源效率都有其真正的好处,使用丙烯酸绝缘进行装饰可以通过提高墙壁的热效率使房子更加节能。

Cedral 的品牌经理丽莎·格罗斯(Lisa Grosse)说,如果将屋顶、窗户和门的颜色,甚至周围植被的颜色作为起点,就可以打造定制外观。浅色非常适合阴凉或朝北的外墙和房屋。它们还有助于突出建筑设计,使房子看起来更大。浅灰色和中灰色提供现代氛围。绿色和蓝色将与大自然融为一体,无论是在乡村还是在海边。红色、赤陶和赭石营造出温暖而原始的感觉。

优点:

这类型的外墙改造通常都会被规划部门批,但也有例外——受保护的建筑物、保护区、国家公园和自然美景区。当出售时,房子会因为此原因而从中脱颖而出。

缺点:

这不是 DIY 工作,需要仔细研究,使用信誉良好的装修公司。而且必须仔细准备现有的墙壁,解决防潮问题,否则将会导致问题,而不是解决问题。并非所有房屋都适合:例如,具有复杂外部特征的旧式房屋或使用传统材料建造的房屋。选择不当的渲染或包层会贬值房产,因此请谨慎行事。

成本:

作为指导,Checkatrade 说,外墙保温成本为每平方米 100 英镑,而 Kebony 木材每平方米的成本为 60 英镑(包括增值税),加上准备工作和保温。

需要知道的:

有报道称英国建筑材料短缺导致成本飙升并导致停滞不前,疫情封锁后需求激增以及英国脱欧和苏伊士运河航运延误等诸多因素导致木材、水泥、钢铁、骨料和塑料等关键供应短缺。

Rated People 的高级品牌和传播经理娜塔莉·怀特(Natalie White)称,对于涉及难以获得的材料的项目,有些报价可能略高。

Mortgage Advice Bureau 表示,超过四分之一(26%)的业主已经通过再抵押为房屋改建融资,该机构创建了一个有用的特定邮政编码的在线计算器 (mortgageadvicebureau.com) 来帮助计算成本与特定的装修可能会增加一个房子的价值。

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