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后疫情时代,全球房地产市场存在泡沫吗?

by admin on 2021-07-05
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英国新冠疫情的意外后果之一——房价的上涨,这个结果往往归结于英国特有的因素,包括财政大臣里希-苏纳克决定提出的印花税假期政策,并且在3月的全国预算中延长了这一政策的限期。

然而,显而易见的是,尽管财政大臣的举动可能有助于推动房价在多项指标上达到两位数,并且在该国许多地区更高。但英国并不孤单,全球房价暴涨已经展开。飙升的房价通胀是一些人认为的全球通胀问题的一部分。如果通货膨胀是过多的货币追逐过少的商品,那么全球房价上涨就是需求过多而供应过少。

在全球范围内,房价正以自 2006 年第四季度以来的最快速度上涨,莱坊房地产机构(Knigh Frank)在本月报告其今年第一季度的全球房价指数时显示,年度增幅最大的是土耳其,增长 32%,其次是新西兰(22%)、卢森堡(近 17%)、斯洛伐克(15%)以及美国和瑞典(均为 13%)。

大多数国家都加入了房价上涨的行列,但并不是所有国家都在这个行列里。在过去的 12 个月里,意大利的价格仅上涨了 1.6%。在最近受到疫情重创的印度,价格比去年同期下降了 1.6%,而在西班牙,价格下降了 1.8%。

瑞士信贷(Credit Suisse)在几天前发布的最新全球财富报告中指出,尽管出现了新冠疫情,但去年全球财富增长了 28.7 万亿美元。其中很大一部分原因是房价上涨,据瑞士信贷称,房价上涨得益于计划外储蓄和普遍的低利率带来的意外收获,导致房价以多年未见的速度上涨。

咨询公司牛津经济研究院 (Oxford Economics) 最近在给客户的一份报告中写道,许多大型经济体的房价每年都在以超过 10% 的速度增长,而且在调整通货膨胀后,房价正以自金融危机前的峰值以来的最快速度增长。

牛津经济研究院经济学家亚当·斯莱特 (Adam Slater) 表示,房价的快速上涨正在推动更广泛的资产价格上涨,这是几十年来最强劲的,而且资产之间也异常同步。

房地产的繁荣引起了国际货币基金组织(IMF)的注意,该组织指出,在大多数国家,房价在调整通货膨胀后的实际价格已经上涨,并且很容易超过收入的增长。

全球房价繁荣的根源与推动英国房价大幅上涨的因素相同。世界各地的央行都像英国央行在疫情到来时所做的那样,将利率降至历史最低水平,并通过量化宽松 (QE) 向其经济注入大量资金。

这两项政策对房地产市场都是起激增作用。低利率降低了按揭贷款的成本,而量化宽松对资产价格有众所周知的影响,推高股价和房价。

除此之外,疫情还引发了不同寻常的特殊影响。非自愿性的储蓄,通常用于旅行、娱乐的钱,正被转移到住房中。这些超额储蓄在去年年底在英国达到 1400 亿英镑,现在可能超过 2000 亿英镑,在全球范围内已达到数万亿美元。

再加上在家工作的潮流带来的人们对生活环境偏好的变化。同样,不仅仅是英国的是这样,使房产市场繁荣的成分就在那里。人们想搬到他们认为会花更多时间的房子里,他们正准备为此买单。

在美国,与英国一样,这些因素以及拜登政府提供的6万亿美元的巨大经济刺激,都在发挥着重要作用。Berenberg Capital Markets 的经济学家米奇·利维(Mickey Levy)表示,在传统周期性因素、价格急剧上涨、在家工作趋势和有利的人口统计数据,特别是家庭跨城市和地区迁移的推动下,房屋需求强劲。

就业和可支配收入的增加、超低的按揭贷款利率和创纪录的家庭净资产正在推动需求。房价的大幅上涨助长了进一步升值的预期,这鼓励了购房。他指出,房价通胀正在接近2002-06年房地产泡沫经济以来的最快价格上涨。

正是这些与20年代中期的比较引起了人们的关注。从那时起,房地产繁荣开始转为萧条,从美国开始,掀起了一场风暴,最终引发了金融危机。历史会不会重演,什么会刺破泡沫?

根据彭博社经济,它有一个指标仪表板计算各国的“泡沫排名”,包括住房通胀、房价收入比和房价租金比,在许多国家,房价看起来比 2008 年更泡沫。

然而,大多数情况下,房地产市场观察家和经济学家更热衷于指出现在和2008年之间的差异,而不是相似之处。08年金融危机之后,大多数国家的监管机构都采取措施打击风险最高的按揭贷款,与风险贷款相关的金融工具也受到更严格的监管审查。

因此,尽管房产市场繁荣,但很少有人预测会出现重大破产危机。包括美国在内的世界某些国家的房产市场可能已经开始放缓。在英国,当印花税全面减免于 6 月 30 日结束并于 9 月底逐步取消时,房价通胀的步伐可能会开始放缓。

与此同时,世界各地的政府一直在采取行动为迅猛发展的房地产市场降温。自今年年初以来,中国当局一直在采取措施为炙手可热的房地产市场降温。

据彭博社报道,新西兰拥有世界上最“泡沫”的住房市场,它已责成其中央银行储备银行在其决策中更加关注住房问题。它警告说可能会采取措施。其他国家也宣布了干预措施。爱尔兰限制购买出租投资者的购买。

根据莱坊的说法,随着政府采取行动,财政刺激措施将于今年晚些时候在多个市场结束,买家情绪可能不那么旺盛,加上新变种和停止/启动疫苗推出的威胁有可能对价格增长施加进一步下行压力。该机构国际住宅研究主管凯特·埃弗雷特-艾伦 (Kate Everett-Allen) 表示,很明显,疫情引发了人们对住房需求的重新评估,许多人反思了他们的生活、工作和休闲方式。目前尚不清楚的是,销售激增 [主要限于发达市场] 是否是我们无论如何都会看到的活动,并可能导致2021年底的冷清,在某些市场受到印花税假期或放宽贷款的刺激价值比率,提出了他们采取行动的决定。

她把现在和金融危机时的情况做了区分:与 2008 年不同的是,银行在更严格的贷款规则下运作,家庭负债较少,财政刺激措施的逐渐减少预计不会导致失业率突然上升,而且通胀压力被认为是‘暂时的’,利率会突然上升。看起来不太可能。美联储预计到2023年才会有两次小幅上涨。但也许最关键的是,美国、英国、加拿大和新西兰等几个主要经济体继续遭受新供应短缺的影响。

因此,根据专家的说法,这是一次房产市场的繁荣,但没有结束时令人讨厌的萧条。那些参与繁荣的人会希望他们是对的。其他人可能会担心他们不是。

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