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疫情后仍然值得投资出租房产吗?

by admin on 2021-06-18
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根据全英建筑贷款机构Nationwide Building Society的数据,英国房东去年平均房产增值了23,930 英镑,导致自去年5月以来,房价上涨了10.9%。

英国的房地产显然还是一个不错的投资,那么,为什么投资者却变少了呢?汉普顿房地产机构(Hampton)的研究人员发现,去年只有不到六分之一的新房购买者是投资出租房产的房东,这为十年来最低的比率。今年5月份,作为房东的投资仅购买了英国所有房产总值的11%,低于2月份的15%,接近2019年的历史低点。

买房出租的最大跌幅发生在英格兰东北部,2月份投资者占该地区买家总量的31%,但现仅为13%,尽管这里是全英国房价最便宜的地方。

伦敦仍旧是全英最昂贵的地方,房东投资量的跌幅为英国第二大。5月份,投资者占该地销售的5%,低于2月份的15%。

随着印花税假期从本月底到9月逐渐结束,投资者应该急于利用这个省钱的机会。那么,为什么在这个蓬勃发展的市场上,看不到出租房的投资者呢?

住房专家有自己的猜测:

第一,随着销售市场的高涨,投资者们均忙于抛售手中的存货,以赚取利润。自今年2月份以来,投资者跌幅最大的地区(18%)是约克郡(Yorkshire)和亨伯郡(Humber),疫情后对郊区房产的需求激增。

第二,疫情后的出租监管变得更加艰难,成本更高。在过去几年里,英国有几项立法生效;2016年对额外物业征收3%的印花税附加税;自2017年以来,贷款利息支付的税收减免逐渐丧失;2019年禁止大部分出租中介费用和租户押金上限;以及去年发布的强制性电气安全报告,等等限制房东的政策。

截至上周,法警可以再次执行驱逐令,但房东仍需提前四个月通知违约的租户搬离。全国住宅房东协会(The National Residential Landlords Association)估计,自2020年3月以来,全国约有7% 的租户已经拖欠租金,其中30%的人欠下1000英镑或以上租金。

这意味着正在投资的房东正专注于市中心和第二居所,热点地区的高收益公寓,他们知道在那里会获得丰厚的回报。在市中心,公寓占投资者购买量的100%,而在全国范围内,占购买量的55%,高于2019年的40%。

Hamptons 高级研究分析师戴维·费尔 (David Fell) 表示,新建投资者市场变得越来越两极分化,一些地区的计划获得了投资者的大量购买,而在其他一些地区,开发项目几乎完全看不到有购买的意向,中间地带却越来越少。

伦敦的高价地点继续受到海外买家的欢迎。市区的皮姆利科 (Pimlico)投资的比例最高:那里91%的新房都是以出租投资为主要意图,平均房价为 147.8 万英镑。白金汉宫附近白金汉门(Buckingham Gate)的新房(均价 317.7 万英镑)使其成为新建投资者第六受欢迎的地方;南岸(Southbank)排名第八(均价 188.8 万英镑);肯辛顿(Kensington)甚至出现在第 16 位(平均价格为 416.1 万英镑)。

Hamptons 伦敦住宅开发主管强尼·恩蒂克纳普(Jonny Enticknap)表示,国际投资者使城市中心的公寓销售量保持稳定。由于疫情对出行的影响,他们不能到实地看房,但我相信他们一定会在蜂拥回来。他说:“伦敦仍将是投资者最先投入资金的地方之一,他们准备在那里打一场更长的比赛以取得成功。”

“伦敦的历史和吸引力是显而易见的。我们的教育体系是首屈一指的,对海外投资者有着巨大的吸引力。我们还有一个非常公平和透明的法律体系,这往往会让国际买家对这个过程充满信心。至于本土的房东,只要借贷利率的下降,物价涨幅胜过储蓄,只要房价合适了,还是会有人愿意到房产市场去赌一把。”

较高的收益率和较低的购买价格使城市郊区的新兴地方受到国内房东的欢迎。

利物浦的安菲尔德(Anfield)是英格兰第三大受欢迎的新房投资地;那里82%的新建建筑由投资者购入,平均房价为12万英镑。城市南部郊区艾格伯斯(Aigburth)排在第十位(均价17.2万英镑),而伯明翰郊外的埃德巴斯顿(Edgbaston)则排在第九位(均价 24.2万英镑)。

恩蒂克纳普说,那些计划投资的人在银行获得的资金的利息有限,而且由于借贷成本如此之低,收益率应该超过执行利息支付。随着政府计划再次推出95%的抵押贷款,我们应该预计利率将在一段时间内保持低位。对投资者来说是个好消息。

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