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在英国投资买房和出租房产的初学者指导

by admin on 2021-04-27
在英国投资买房和出租房产的初学者指导
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在英国每十个千禧新生代中就有一个想投资房地产,但在你第一次成为房东之前需要读一下以下这篇文章。

在考虑把你的存款用在投资上,很多人都有这个想法。英杰华保险公司(Aviva)的数据甚至显示,英国年龄在35岁至45岁的成年人中,有十分之一计划在未来12个月内购买投资性房产。

在参照各种各样的房产投资组合和所有类型的商业和住宅地产,在房产投资从中赚钱并不像看上去那么容易。

英国房价的上涨意味着成为房东比以往任何时候都要付出更高的代价。典型的投资贷款是70%至75%的贷款与价值比,在伦敦平均房价为501320英镑的地方,这意味着房东平均需要支付150396英镑的首付。考虑到所有这些成本和支出后,在高价位地区获得可观的,甚至任何月度能够获利都已成为一项挑战。

从今年7月1日起,购房者将对非主要居所的房产多支付3%的土地印花税,而海外投资者将于本月开始对在英格兰和北爱尔兰购买的房产比国内投资者多支付2%的海外买家印花税。但这并不意味着它不值得你花时间去投资英国的房产,也并不是说从中没有钱赚。对于英国的房地产投资,主要有两种策略:要么关注租金现金流的收入,要么关注房产本身的增值。

在考虑半独立式和半独立式别墅类型的房产在最初时候是多么昂贵,购买一套排屋,然后把它租给一个家庭是一个不错的选择。

提高现金流的另一种策略是HMO(多独立租客分租)——这也被称为合租,不相关的租客租单独的房间,共用厨房或浴室设施。 HMO在租金收入上更为可观,尽管有额外的管理费和时间投入会增加房东的麻烦,但诀窍是在市场还没有饱和的这类房产地区改造出更大更好的套房质量的房间。

现在市区的房产更难达到高的租金回报率,尤其是在英国南方。目前的趋势是,房产投资者在北方或南方以外的二线城市购房,因为那里的购房租赁成本相对要低得多。

曼彻斯特(Manchester)和利物浦(Liverpool)等地现在都很受投资者青睐。房地产中介SK Real estate驻利物浦的房地产测量师汤姆•皮尔森(Tom Pearson)表示,出现很多海外和来自伦敦及南部的投资者在利物浦投资房产。

在英国许多地区,基于70%的贷款,单一出租利润不高。这就是为什么大多数单一出租的投资者更看重房产增值的原因。如果你不需要一个固定的月收入,那么你可以把投资期望放在房产升值上,然后在出售时获得利润,与此同时,租赁也会给你带来不错的收益。

考虑到英格兰南部以外的大部分地区将更便宜,你如何决定在哪里投资,以及寻找哪些关键指标? 这一切都与房价——区域收入比有关。在房价——区域收入比较低的地方,房产升值的前景更大,这实际上意味着,一个在北方的人购买房产所支付的可支配收入比例要比南方人低得多。根据平均的年收入和区域平均房价,寻找当地人买得起房子的地方。如果当地人有能力将更多的可支配收入用于贷款,那么当地房产升值的前景就不会仅仅依赖于重建、投资或外来者来推高房价。

伦敦和英国其他地区在负担能力上的差异是十分明显的。施罗德表示,伦敦住宅的平均价格将是伦敦平均工资的11倍以上。中部地区的平均工资约为6.5倍,而约克郡(Yorkshire)或威尔士(Wales)地区的平均工资约为地区工资总额的5.5至6倍。

房价收入比是当地负担能力的一个指标,这意味着你可以在类似的基础上比较当地地区,而不是仅仅说北方比南方便宜。

以合适的价格找到合适的房产是一项挑战。一旦你找到了一个房价收入比较低的地区,就需要找到较少的临时租户,减少或控制管理和维护成本,并找到增加房产价值的方法。

随着英国写字楼供应过剩和商业街步行街的衰落,如果在看一处商业地产,就要看这处商业房产楼上是否附带有住宅性质的出租房,即楼下是商铺楼上是住宅。这样一来,就可以对冲相互风险,而不是单单依赖一楼的商业单元来承担所有的房租。仓库房产市场现在十分繁荣,但得有足够的资金才能进入此类市场。许多地方也有对贸易对抗式商业地产的良好需求,但这是十分专业的范畴,需要足够的经验才能在这里取得成功。

如果你想购买单一的房子出租,那么就去南方以外的房价收入比较低的二线城市寻找,那里的租金回报率和收益都较高,但需求旺盛,流动租户较少。

建议尝试在每笔房产交易中创造额外的价值,这将意味着应该寻找一个需要重新配置或翻新的房产。 全面翻新意味着你能吸引最高的租金和更高质量的租客。这也更有可能创造即时增值效益,因为最终拥有了一个配置良好、现代、理想的面向将来的房产。建议购买带有长期保修的家电,和那些有移动可代替部件的家具产品,以减少维护成本。

在投资固定资产时,首要建议是在买卖双方交换合同之前,聘请测量师准确估算建筑成本,并向建筑师寻求专业建议,以优化房间规划。如果决定把房子变成HMO用途时,那么位于经济适用区的联排别墅就是一个非常理想的选择。因为根据新出台的许可开发权,你可以在没有完全规划许可的情况下在原有的建筑上增加六个房间。建议向专门从事这一市场的中介咨询这类房产的用途和房源。如果选择了HMO,每个房间则需要至少10平方米的空间,并具备带有套房的可造潜力,以吸引长期居住的租户,因为生活质量是很重要的。把你的租户当作客户,为他们提供优质、舒适、温馨的住所,这也是值得投资于高质量的床垫和安装高端的隔音和隔热材料的原因。

一个常见的误解是,市中心的租赁公寓是一个安全的赌注。但市区的租赁住房往往是公寓。在英国许多城市,公寓供应过剩,在法律上,还得必须支付每年的地租和每月的管理费用。

在考虑通货膨胀因素后,租赁公寓的价值几乎没有上涨,在一些城市甚至出现了贬值。服务式公寓领域的因新冠疫情,正迫使一些房东出售公寓,而伦敦的格伦费尔大厦(Grenfell Tower)外墙和建筑安全危机对社会的影响还在持续发酵。

在房地产投资中获胜的最好方法是控制不动产。由于缺乏对不断上涨的成本的控制,租赁公寓在转售市场上就不那么受欢迎了。贷款机构已开始在这一区域采取行动,如果开发商将不设上限或不断提高的管理费用包括在内,桑坦德银行(Santander)已拒绝向新建住房提供贷款。

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