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伦敦房价:大城市里有便宜的房产吗?

by admin on 2021-03-08
伦敦房价:大城市里有便宜的房产吗?
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住在首都的吸引力正在消失,现在是入市的时候了吗?

今天走在伦敦市中心的街道上,你只能体会到末日来临的感觉。街道空空如也,商店关门,酒吧零星地开着,这种荒凉的景象在一年前是不可想象的。和英国其他地方一样,伦敦处于全国一级防范禁闭状态,但当限制最终放松时,情况将会是怎样呢?

在大城市的灯光下,我们是会高兴地再次拿出一半的薪水,住在没有阳台的公寓里,还是会决定生活中除了剧院和美食以外还有更多的生活情趣的地方呢?

这不只是伦敦的问题。据美国邮政总局报道,纽约有30万居民离开他们在城市里的房子,许多人搬到了气候温暖、税收较低的州。普华永道(PwC)最新的《经济展望》(economic outlook)报告显示,同样在全球各大主要城市将会有类似的情况发生。这将是伦敦人口自1988年以来首次下降。

这是一个保守的估计:伦敦议会在去年8月份进行的一项调查发现,4.5%的伦敦人,也就是41.6万人,表示他们肯定会在未来12个月内搬离伦敦,而在这份调查报告发出前,已经有许多人已经搬走。根据房地产中介汉普顿国际(Hamptons International)的数据,尽管房地产市场已经关闭了近两个月,但去年12月在伦敦以外地区购房的客户数量仍创下四年来的新高。

因此,伦敦市区将有更多的房屋在出售。伦敦是英国唯一一个新放盘房子供应出现增长的地区。房地产门户网站Zoopla表示,尽管购房者急于在印花税假期截止日期前完成房产交易,但在今年头两周,伦敦的待购房源量却增加了12%;在英国全国范围内,待购房源减少了12%。

这些房屋大多是公寓,业主为了获得更大的空间而转手购买别墅,而在即将到来的预算中有关调整资本利得税的讨论中,由于租金的不断下跌,投资者纷纷出售租赁投资的房产。

现在买家对房子空间的要求越来越大,所以想买到便宜房产的人,更有可能在公寓而不是房子上得到折扣。数据分析师LonRes的数据显示,去年年底,伦敦高端公寓价格较2019年同期下跌1.3%,但总体房价却上涨5.7%。

而事实上,与2019年相比,2020年伦敦主要地区的住房支出增长了6%,而公寓的买家支出则减少15%。

一位购买出租房的投资者说,他最近以37.4万英镑的价格在伦敦北部的阿奇韦(Archway)买了一套上世纪80年代建造的前政府一居室的廉租房。前房东在2016年花了42万英镑购买,而疫情期间搬到郊区居住。新房东认为,这是多种因素共同作用的结果:想要达到印花税假期的截止日期、外表上的中产阶级化、到了一定年龄段的人群,希望改变生活方式。

这是否意味着房价和租金的走势相同?

事实上,在伦敦能买到便宜货吗?和往常一样,这取决于你在哪里买和购买的目标。瑞士联合银行(UBS)的研究表明,伦敦三分之一的放盘房产的价格已经开始下调,高于6月份的四分之一。

一份使用邮编数据绘制的热图显示,泰晤士河沿岸的中部各区都被一片冰冷的蓝色淹没。该热图显示了待售房屋的比例,以判断伦敦哪里的购房需求最高。深入到各个行政区,很明显,最大比例的削减发生在市中心,而不是伦敦郊区。瑞银(UBS)表示,威斯敏斯特(Westminster)的房价降幅高达23%,伊斯灵顿(Islington)的降幅为14%。

寻求折扣或想要升级到更大房子的买家,最好去那些自2020年1月以来需求下降最严重的地区看看。

在伦敦东部,根据普罗卡斯特(PropCast)的数据显示,斯特拉特福德(Stratford)的奥林匹克公园(Olympic Park)和伦敦田野(London Fields)是不错的还价地点。伦敦北部的国王十字车站(26%)、卡姆登镇(14%)和霍洛威(19%)的房价均出现了两位数的下跌。

在泰晤士河以南,赫恩希尔(Herne Hill) (15%)和斯托克韦尔(Stockwell)(18%)的买家持冷淡态度。在西部,霍尔本(Holborn)(30%)和西肯辛顿(West Kensington)(15%)的买家需求明显下降。

汉普顿国际的数据显示,越往伦敦外围走的购房竞争越大。总的来说,伦敦房屋在市场上的放盘时间平均只比英国其他地区的放盘时间多3天。但在伦敦一区(市中心),房屋的滞销时间则长达9天;而在二区,房屋的销售时间则长达一个多月,达到34天。

随着国际买家的减少,英国国内投资者正以相对便宜的价格抢购黄金地段的房屋。房产中介公司Black Brick的创始人卡米拉·戴尔(Camilla Dell)说,她正在为一位英国买家洽谈大量购买巴特西发电站(Battersea Power Station)区域内房产的交易。这位买家认为这里具有长期的投资价值。她的一位海外客户想在伦敦市中心贝尔格莱维亚区(Belgravia)找一套现代的两居室公寓。戴尔说,她在伊博利广场(Ebury Square)找到了一套公寓,它的价值从425万英镑跌到了370万英镑。在上一次疫情封锁期间,她替这位买家砍价,又再次把问价降低了37.8万英镑。

然而,伦敦市中心房价的增长有望最终与郊区的增长速度拉平。房地产机构第一太平戴维斯(Savills)预测,到2024年,伦敦最高档地区的房价将增长17.5%,同期郊区房价将增长18.1%。

许多国际业主将不得不向物业管理公司支付大笔资金,以管理他们空置的豪宅,从这一点可以明显看出伦敦市中心房产的长期价值。

其中一家名为Eccord的公司表示,他们每周被雇佣或被要求出租/出售一套超豪华房产。这些房产的所有者往往是那些因边境限制而被禁止前往英国的国际家庭房东。该公司创始人乔•埃克尔斯(Jo Eccles)表示,一个中东家庭雇佣我们来管理他们在骑士桥(Knightsbridge)的一栋10500平方英尺的房子。他们于2020年3月以3500万英镑的价格购买了这栋房子。现在,他们在两年内都不太可能前来这栋房子居住。

一部分国际买家正在看房买房,但绝大多数人仍不准备在他们无法亲自查看的房产上花费数百万美元,即便是为了避免4月份出台的2%的外国买家印花税附加税。

投资咨询公司伦敦中央投资组合(London Central Portfolio)表示,过去6个月里,在香港访问其网站的流量增长了41%,而该公司来自亚洲地区的买家中,有近60%是在找房子,而不是投资。

越来越多的证据表明,这最终不会被视为逃离城市,而是一场向郊区的赛跑。如果你是一名专业人士,预算在60万英镑至70万英镑之间,那么可以理解为卖掉房子,在城外拥有一套三居室或四居室的房子的想法有多大吸引力,来自Black Brick的戴尔表示。但你做出这种举动是要承担风险的。五年后我们都会在家工作吗?我对此表示怀疑。而且一旦你搬离了伦敦,再想搬回来就更困难了。

戴尔说,她感觉一旦新冠疫苗发挥其作用,将会有更多的房子进入市场,因为限制性的观点和不太理想的卖方市场会让人们望而却步。即使在家办公在未来将成为一种常态,如今成为伦敦最受欢迎住宅之一的肖尔迪奇区(Shoreditch),也证明了伦敦将商业空间转变为住宅的悠久历史。

另一个被忽视的人群是千禧一代(00后)和Z世代,他们一直在家工作,现在已经悄悄增加存款近一年了。除非迫不得已,二十岁的年轻人不会愿意在父母的家里在家办公,他们会想尽快回到市区。

伦敦一直在不断地重塑自己,它还会再次重新站起来的。

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