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2021年英国房价将会迎来怎样景象?

by admin on 2021-01-03
2021年英国房价将会迎来怎样景象?
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2020年圣诞节,成千上万的英国人从封锁的节日中抽空浏览英国房产网站,这引起了社会对房产前景的猜测——2020年的市场繁荣将持续到2021年。

全英房屋抵押贷款协会房价指数(Nationwide house price Index)的数据显示,英国房价年增长率升至7.3%为六年的最高点,去年12月英国房产平均价格达到230920英镑,比一年前高出约15638英镑。价格上涨是由多种因素共同推动的:市场由于疫情冻结近7周后被压抑的需求;印花税下调(7月8日提高了印花税起征点)的出台以及对禁售的幻想破灭促使民众从市中心搬离到有花园的拥有更大空间的郊区和乡村住宅。

据汉普顿国际(Hamptons International)的数据,搬离伦敦的居民在2020年里购买了73950套伦敦以外的住宅,这是四年来伦敦居民最大的一次迁移。伦敦人的平均迁移距离(平均数)为40英里。英国的其他大城市也出现了类似的居民迁移现象,沿海城镇和乡村——从萨默塞特(Somerset)的布鲁顿(Bruton)到珀斯郡(Perthshire)的皮特洛克里(Pitlochry)都是伦敦人喜欢迁入的地方。

目前这样的现象没有放缓的迹象。

伦敦房地产经纪人德克斯特(Dexters)在圣诞节当天的网站点击率为2859次,几乎是前年的两倍,在节礼日(Boxing Day)的点击率为4661次。房产门户网站Zoopla表示,节礼日(Boxing Day)当天的客流量增长了70%。

通常情况下,去年12月份签约销售的房屋中,有81%的份额将在今年3月底前完成交收。1月份签约销售的房屋中,这一比例降至54%,2月份签约销售的房屋中,这一比例则为17%,3月份签约销售的房屋中,这一比例仅为3%。今年可能会有更少的交易能够按时完成。

这一潜在影响促使许多业内人士呼吁政府延长印花税假期。约克郡建筑协会(Yorkshire Building Society)最近提出了一项建议,赋予减少印花税政策一个灵活的缓冲期。这将使那些已同意购买并在3月31日前获得贷款批准的买家能够在6月30日前完成交易。

不过,除非英国财政大臣在3月3日宣布这样的预算变动,否则预计3月底的交易量将大幅下降。此前所有印花税的调整都导致了在截止日期前的销售激增,随后出现了一段平静期——这是买家为了利用这一情况而提前做出决定的结果。

切斯特顿房地产代理公司(Chestertons estate agency)的董事总经理盖伊•吉廷斯(Guy Gittins)表示,由于国际买家在等待英国脱欧的进展、英镑是否走强、是否取消旅行限制以及从4月份起对海外买家征收额外2%印花税的影响,伦敦房产市场可能会受到进一步的影响。

第二季度(4-6月)交易量的下降预计伴随着房地产价格的下跌,而非市场的暴跌。到今年年底,英国的房价很可能开始收复亏损。

在泰晤士报的一项对73个经济学家的调查问访中,有24位经济学家认为,到今年年底,房价将上涨最多2百分点。不过,有其中也有21人认为,房价增长2%至4%是可能的。73人中只有15人认为今年底英国的房价会比年初低。这与此前预测的房地产价格将在疫情后下跌14%相比,有了巨大的改善。在第一次疫情限制措施接触之后的经济复苏、英国脱欧协议的达成和第二次疫苗的核准,加上持续的低利率以及买方需求至少在短期内会保持的信念,以上的一切都提振了买家对房产市场信心。

除此之外,还有对即将对房产转售征收的资本利得税的担忧,这将意味着有一些购房者将通过提前搬家来节省置换物业的开支。

评论员认为,2021年可能可分为三个部分:“在年初,我们预计英国整体的房产交易和价格将继续受到积极努力的影响,以击败印花税假期的结束带来的低迷的冲击,以及援助购房计划的结束,还有人们继续渴望找到一个更好地满足他们眼前需求的家。”

“年中,随着印花税假期的结束,失业率预计达到峰值,我们可以相当肯定的是,今年中的经济活动将明显平静下来。随之而来的是一个非常现实的前景,即在之前的小型房地产市场繁荣期间取得的一些价格上涨将得到缓解。然而,有效的新冠疫苗接种计划提振了消费者信心,房价下跌的幅度可能会有所减弱。这将与许多人重返办公室以及搬迁意愿放缓相结合。”

“到今年年底,失业率下降和低利率有望恢复房地产市场需求。然而,随着人们的注意力转向平衡政府的账目上,潜在买家的财务可能会受到各种增税前景的影响,预测,房价将重回下跌势头,并跌至年初时的水平。”

英国经济与商业研究中心(center for economic and business research,CEBR)去年预测,2021年英国的房价可能会下跌14%。然而,在三周前进行了多次修订后,该机构表示,2021年底房价将下跌5%左右,而在政府的印花税削减和工薪援助计划结束后,房价已下跌7%。该机构表示,接下来的两年,房价将复苏7%至8%的水平。如今,考虑到新达成的脱欧协议和第二种新冠疫苗得以批准使用,副主席道格拉斯•麦克威廉姆斯(Douglas McWilliams)表示:“今年的跌幅可能比我们想象的还要小,比如说3%,但在利率不断上升的情况下,我们预测的两年内7%的复苏可能基本上不会发生。到2024年,房价水平可能跟2020年差不多。”

对房价下一步走势的预测差别很大,从去年11月预算责任办公室(Office For Budget Responsibility)预测2021年英国房价将下跌8%,到英国房产门户网站Rightmove最近预测的4%的增长率(见下表)。然而,评论员们的相似之处在于,他们对英国房价最近几周的发展态势有所缓和的意见相一致。

大多数分析家都同意,既然英国就脱欧问题与欧盟已经达成共识,英国房地产市场面临的最大的直接风险就是失业——根据上个月的政府数据,英国将有990万个工作岗位有风险。由于英国大部分地区目前还处于第四级疫情限制措施状态,这是一场与时间赛跑,人们寄希望于迅速推出疫苗接种计划和广泛检测以拯救经济。

预测组织EY Item Club的经济顾问霍华德•阿彻(Howard Archer)表示:“将工薪援助计划延长到今年4月份应该可以限制失业率的上升,从而减少失业率上升对经济和房地产市场的潜在损害。但我们仍然怀疑,失业率将大幅上升,或许会达到7%左右的峰值。”

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