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英国房价将如何影响英国脱欧?

by admin on 2020-12-16
英国房价将如何影响英国脱欧?
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由于没有无协议脱欧和印花税假期的即将结束的影响,一场英国的房地产市场风暴可能在2021年开始酝酿。

2020年的前十个月,英国业主从其房产里赚的钱比前三年半的多。现在的问题来了,他们是会保持这一创纪录的收益,还是会因为糟糕的脱欧协议而一蹶不振。

本周的脱欧谈判步履蹒跚,让英国民众焦虑的是,英国即将退出欧盟,而没有达成其政府所期望的协议。资本经济(Capital Economics)的安德鲁•威斯哈特(Andrew Wishart)认为,在最坏的情况下,“不合作性”的无协议结果。在这种情况下,双方意见分歧尖锐,为缓解贸易而采取的缓解措施很少,2021年英国的GDP可能会下降2.5个百分点。他警告称:“这很可能意味着英国和欧洲的经济复苏更为缓慢,明年失业率可能会上升更高,但回落的速度会慢一些。这将导致房贷的拖欠和物业强收令的增长超过预期。具有讽刺意味的是,目前房地产市场活动和房价正在飙升,考虑到英国脱欧的不确定性似乎长期阻碍了这一进程。”。

2016年6月英国在进行脱欧公投后,英国房地产市场从一个低迷、几乎停滞的状态开始复苏。而在今年3月27日至5月13日各行各业由于疫情被冻结的历史性关停之后,房地产市场从一个低迷的、几乎停滞的状态转向了历史新高。这是由压抑的需求和对生活方式改变的禁锢性欲望共同推动的,无论是夫妻的分居、对额外的卧室还是花园的需求。

本周,哈利法克斯银行(Halifax)宣布房价以四年多来最快的速度上涨,11月份英国住宅物业的平均成交价增加了近3000英镑。与此同时,全国公布的11月房价年涨幅为6.5%,为2015年1月以来的最高水平。从长远来看,第一太平戴维斯(Savills)的住宅研究主管卢西恩•库克(Lucian Cook)计算,今年前10个月,平均每套住宅的价值增加了12599英镑,而前三年半的平均房价上涨了10359英镑。

市场火爆,但并非势不可挡。英国首相无法完成脱欧,这有可能破坏由之前首相因疫情推行的工薪援助计划和印花税削减支撑的经济复苏。在英格兰和北爱尔兰地区,购房印花税的起征点从12.5万英镑提高到50万英镑,直到明年3月31日,苏格兰和威尔士也有类似的减税措施。

经济与商业研究中心(CEBR)的宏观经济主管基尼费尔德(Key Neufeld)表示:“英国脱欧仍可能对房地产市场产生重大影响。如果情况恶化,我们将失去了一个百分点的增长,这将渗透到消费者信心和房地产市场上。我们还可能看到英镑贬值10%至15%,这也将影响到国际买家。这可能意味着它对美元买家来说更便宜,但另一方面,买家也不希望看到他们的投资被政治力量贬值。”英镑兑美元本周已经下跌,有传言称约翰逊将进行无协议脱欧。

不过,正如威斯哈特(Wishart)所言,英国脱欧并不是房地产市场唯一的影响点,即使达成了退欧协议,民众也对印花税削减的结束、休假计划的结束以及相关的就业人数的进一步下降,抵押贷款支付假期的结束将对2021年英国房价影响的疑虑。“政府的政策可能已经减少并推迟了疫情对房价的影响,但它并没有完全消除疫情对房地产的冲击,而且疫情将在2021年造成更大的损失。也就是说,修正幅度将远小于前几次衰退。”

来自资本经济(Capital Economics)、安永项目俱乐部(EY Item Club)和CEBR的共识是,只要就英国与欧盟达成协议,英国的房地产价格明年可能下跌至多5%。此前,CEBR曾预测2021年经济将下滑14%,但费尔德承认,政府的工薪援助计划和削减印花税相结合,一定程度上提振了市场信心。

费尔德说:“我们对房产的评估有所改善,将工薪援助计划延长至明年的3月份,减轻了秋季劳动力市场的压力。而现在的疫苗计划,如果能迅速加强推广,将有助于更广泛的经济领域。尽管在我们是否会达成脱欧协议以及印花税削减是否会延长等问题上,仍存在一些问题。” 费尔德补充道:“我认为每个人都对房地产市场的活跃程度感到惊讶。在印花税假期结束时,我们是否还会看到钟摆回荡,房价会出现强劲回调,还是需求会逐渐消失,明年二季度价格会出现小幅回调。”

英国预算责任办公室(Office for Budget Responsibility)的预测最为悲观(见上图)。该部门两周前发布的预测与财政大臣的支出评估同时发布,预计明年第二季度(即印花税假期结束时)房价将下跌,到今年年底将下跌8.3%。它预计英国的房价要到2022年底才会开始回升。

即使是贷款机构也开始放松审批限制,随着哈利法克斯(Halifax)和劳埃德银行(Lloyds)重新进入90%的贷款价值比市场,Magni金融经纪公司(Magni Finance brokerage)的董事阿什利•托马斯(Ashley Thomas)表示:“这一迹象表明,放贷机构可能不会认为房价会崩盘。预计利率还将在一段时间内保持在低位。”

然而,专业地产机构一直在向财政大臣施压,要求财政大臣延长印花税下调幅度,直到经济复苏更有把握为止,尤其是因为数十万的买家被认为陷入了积压,一些物业转让和搜索服务在压力之下,这有可能危害明年3月31日前完成的销售交易。

汉普顿国际(Hamptons International)的研究主管安妮莎•贝弗里奇(Aneisha Beveridge)表示,如果印花税假期延长至2021年底,将比计划结束时多售出约10万套房屋。她说:“如果延期,明年英国的交易量可能会回升到2016年的水平,即约120万套的销售额。推迟印花税假期的结束,不仅有助于那些可能在当前期限内稍有延误的购房者,还将特别有助于在国内价格较高的地区首次置业和二次置业。不过,虽然延长假期无疑会提振市场情绪,但抵押贷款融资的配给和更广泛的经济疲软将有助于限制交易数量。”

不过,贝弗里奇(Beveridge)和库克(Cook)都不认为印花税假期的最后期限对高端市场会产生大影响,不过,在高端市场,潜在的储蓄影响较小,一些出售优质房产的人更担心明年初英国脱欧的更大范围后果。

第一太平戴维斯(Savills)驻伦敦西南部的经纪人罗宾查特温(Robin Chatwin)表示:“大部分的买家都没有提到英国脱欧,但一些卖家却要等到明年3月份,当他们认为随着英国脱欧的决定和疫苗计划的推出,人们对经济会有更多的信心时,这与我们听到的所有人对印花税假期的说法是背道而驰。”

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