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如何在英国印花税减免政策截止日期前购置房产?

by admin on 2020-11-03
如何在英国印花税减免政策截止日期前购置房产?
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由于不堪重负的房产转让服务,贷款和搜索服务陷入疫情停滞,数十万置业者将错过印花税的节省优惠。据估计,在2020年9月至2021年1月之间达成的30万多笔房产销售协议可能无法在明年3月31日的截止日期前完成交易,平均每笔交易的成本将高达1.5万英镑。

英格兰和北爱尔兰的购房印花税门槛已从12.5万英镑上调至50万英镑,苏格兰和威尔士也进行了类似的上调。减税已导致今年夏天的房产销售额激增53%,而由于相关的房产交易服务行业未能应对需求的激增,总体交易量同比下降了40%。

英国财相里什•苏纳克(Rishi Sunak)面临的压力越来越大,房地产业要求延长印花税假期的最后期限,或引入过渡时期。

上周,由15家专业房地产机构组成的房屋买卖团体(Home Buying and Selling Group)致信财相,呼吁他在今年的圣诞节前宣布将印花税减免政策延长6个月。这些机构包括抵押贷款机构、房产测量师、交易律师和房地产经纪人公司。

英国房地产门户网站Zoopla的统计显示,全英约有41.8万套房屋正在交易进程中。在正常情况下,10月达成协议的销售量的97%和11月达成协议的92%将在明年3月底前完成交割。然而,由于已达成的房屋销售比正常情况下多出14万套,房产交易相关的服务业在巨大的压力下出现了倒退现象。许多置换物业的家庭从卖方接受还价到完成搬迁至少需要5个多月的时间。

房地产数据分析师TwentyCi估计,在今年10月22日达成的成交协议中,有多达一半无法在明年3月31日的最后期限前完成交易。随着新年的临近,越来越多的买家会因此而感到失望。

那么,你能做什么来确保你能在限期前买到自己喜欢的物业呢?

1提前做好准备

买家和卖家都需要确保自己这方已经整理好所有的房产交易的文书文件。有些房产中介,如兰开夏郡(Lancashire)的莱德和杜顿(Ryder & Dutton),他们要求卖家们安排物业的本地搜索(出售给买家),并准备好所有的相关文件,然后在放盘的时候标榜其房产“合同就绪”。为了节省时间,买家也应该准备好按揭贷款和律师等相关手续。像拍卖销售中使用的电子日志还处于起步阶段,但这是一个储存和准备所有东西的好方法。

2 聘请专业人士

由于抵押贷款的申请和估价需要更长的时间,一个经验充足的抵押贷款经纪人可以帮助你了解那些处理申请最快的贷款机构,并利用他们与贷款机构的关系来为你争取贷款申请的时间。一些物业转易的律师在处理积压的业务时已经不接受新业务,所以一定要聘请一个有能力的律师。屋主联盟首席执行官葆拉•希金斯(Paula Higgins)表示,在你提出报价前,指定一名物业转易律师,这样他们就可以开始进行身份和反洗钱等调查。另外,一定要选择一所可以线上操作的律师事务所,而不是到处邮寄文件的旧式事务所。

3考虑过桥贷款

经纪公司Magni Finance的主管阿什利•托马斯(Ashley Thomas)表示,随着截止日期越来越近,我们可能会看到越来越多的人申请过桥贷款,这些贷款可以在几天内完成审批办理。不过,他警告称,过桥贷款确实会收取相对高的利率和手续费用。因此,最好只在等待房屋出售或抵押贷款完成时的短时间内以做过渡性的使用。

4 .通过拍卖会购买

你可以在短短的六到八周内拍卖下一所房子,在四到七周内完成物业过户交易。如果卖房,你需要完成所有的文书工作,包括本地搜索,并把它放在拍卖网站上的在线法律包里(一种电子日志)。房屋在拍卖前三周进行市场销售,如果拍卖成功,当天买卖双方就会交换交易合同。但最终成交时长通常要四周左右。买家则有拍卖前的三周营销时间安排去看房、做调查和融资。

Allsop的拍卖师理查德·亚当森(Richard Adamson)说道:“我们当天拍卖出了大约75- 80%的物业,拍卖会之后又卖出了10%。拍卖的底价通常比市场价格低10%至15%,但这些地方的价格往往与它们在公开市场上的价格相差或多或少。目前的最受欢迎的物业是带室外空间和街外停车场的两到三个卧室的房子,售价都在50万英镑以下。”

5印花税条款

律师事务所Forsters的住宅地产部负责人露西·巴伯(Lucy Barber)提醒,对于交割日期接近2021年3月31日的买方来说,最明智的做法是在其合同中增加一项条款,规定如果由于卖方的过错[死亡、疾病、文件丢失等]而超过了最后期限[2021年3月31日],买方则可以退出此次交易或相应降低购买价格。但这需要得到卖方的同意。在前几年印花税发生变化的情况下,有卖家和买家同意平摊增加的印花税的情况。

6保险

购房者保险(约50英镑) 将为买方提供法律、调查和抵押贷款费用的保障,以防在本次房产交易失败时,提供法律和资金上的帮助。但如果买家只是简单地改变了购买的想法,它就不会承担相应的费用。除此以外,买家还可以购买“无搜索赔偿保险”,如果买卖双方在交换购房合同之前,有一次或多次本地搜索没有成功,买家就可以得到赔偿(费用为45英镑起)。不过要先确认买方的贷款机构是否会提供无搜索贷款。

如果买家意识到自己无法及时完成交易以节省印花税,而又无力继续交易,则可以在双方交换购房合同前随时退出交易,尽管会损失任何已支付的费用。但如果买家在交换合同后退出,买方将违反法律合同,并将失去10%的首付款。

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