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英国的房价什么时候会下滑,会出现泡沫吗?

by admin on 2020-09-15
英国的房价什么时候会下滑,会出现泡沫吗?
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上涨,上涨,还是上涨,自疫情后复市以来,英国房价连续几个月的上涨,就如氢气球一样带着这个原来疲软的房产市场迅速地上升。

根据英国国家统计局(Office for National Statistics)的数据,在截至5月份的过往一年里,英国房价上涨了2.9%。

据英国央行(Bank of England)报告,7月抵押贷款审批量从6月的39,900宗增加到66,300宗。英国建筑互助协会(Nationwide building society)表示,8月份英国的房价上涨2%,较去年上涨3.7%,创下新的纪录。

英国房产门户网站Rightmove透露,8月份,放盘一周内出售的房屋数量比去年同期增加了125%,这是十年来的新高。本周,魔术师戴维•布莱恩(David Blaine)举着53个氦气球,升到了2.4万英尺的高空。与他一样,房地产市场也在飞得很高,但是否很快就会有向地球坠落的危险呢?

英国建筑互助协会公布的2%的环比增幅是2004年2月以来的最高月度增幅,远高于经济学家此前预期的0.5%。于图表中,数据描绘出了经济的V形复苏。

英国建筑互助协会的首席经济学家罗伯特•加德纳(Robert Gardner)表示:“目前房价已经扭转了5月和6月录得的跌幅,并创下历史新高。房价的反弹反映了自疫情稳定放松出行限制以来,市场活动意外地迅速复苏。”

英国房产市场在受到疫情压抑需求猛增的提振,这种需求不仅是在股市暂停交易的7周内积累起来的,也是在2016年欧盟公投后英国脱欧的不确定性期间积累起来的,再加上那些在疫情隔离中,人们生活方式的改变,离婚、结婚、对花园需要增加等等,政府印花税假期的额外动力,种种因素造就了一个看起来非常强劲的英国房地产市场。

英国房地产门户网站Zoopla的研究主管理查德•唐奈(Richard Donnell)认为:“现在英国房价已经足够强劲,足以承受未来的任何经济动荡。短期内,我们仍认为,年底的房价将比年初高出2%至3%。”

第一太平戴维斯(Savills)房地产经纪公司住宅研究主管卢西安•库克(Lucian Cook)表示:“房地产市场的强劲表现要归功于买家的强劲表现,这是一个由更多富裕家庭推动的市场。这些数据暗示,按揭贷款换房者和现金购房者的反弹更为强劲,而不是首次购房者和租房投资的作用。按揭贷款换房者,通常是那些通过置换房屋登上更高阶梯的购房者,似乎一直处于房地产活动复苏的最前沿。然而,要做到这一点,他们必须更多地利用他们在拥有房屋期间所积累的资产(物业增值部分)。这在很大程度上是因为这类买家一直在谨慎地避免过度扩张,而是一直围绕银行增加放贷的意愿来进行投资。”

现在所有人的目光都集中在银行及其放贷政策上,以此作为未来形势的一个指标。银行是上一次全球金融崩溃的前线和中心,而那次的市场崩溃是由次贷引发的。然而,这次的经济衰退有所不同。自2014年出台严格的贷款审核以来,银行对贷款者的资格审核更加谨慎,利率处于历史低位(中央银行的基准利率仅为0.1%),房价没有过度膨胀(技术上讲这不是泡沫),因此承受能力没有那么紧张,这意味着还不上贷款的人数可能会减少。

莱坊金融(Knight Frank Finance)合伙人希娜•布迪亚(Hina Bhudia)表示:“目前没有迹象表明,市场将在年底前降温,这只是因为正在处理的抵押贷款申请数量没有放缓的迹象。银行正在实现低贷款价值比产品和安全业务的贷款目标。”

由于市场上有这么多财务自由和现金充裕的买家,银行根本不需要贷款给其他人,这让首次购房者和那些就业前景不稳定的人苦恼不已。过桥贷款公司Market Financial Solutions对1262名购房者进行的调查发现,32%的购房者未能获得按揭贷款,43%的购房者在申请按揭贷款时遇到了严重的延误或复杂情况。

房主联盟(Homeowners Alliance)的首席执行官宝拉•希金斯(Paula Higgins)表示:“购房者发现,抵押贷款很难获得。申请比例非常高,但如果你是首次购房者,在工作上或被辞退,或弹性辞退,那么你可能会发现贷款审批十分棘手。抵押贷款产品的数量正在减少,银行要求申请者增加首付量,加上有些银行不太愿意接受贷款者以父母的资金作为购房首付款的申请。”

希金斯对购房者建议:“先不要陷入恐慌,把印花税减免政策省下的钱全部计入房价。然后仔细考量你能负担得起什么样的房子,看看你能不能申请得到贷款。房子是用来住的,不是用来投资的,所以不要担心年底房价下跌的前景。”

到今年秋季,当960万人的工薪资助计划的结束,近200万贷款者的抵押贷款假期结束时,银行的决心将会受到考验。失业率将上升,尽管利率很低,但贷款者们可能更难以获得或支付他们的贷款。经济的不确定性可能会给房地产市场踩刹车,不过预计失业率将对租房者造成最严重的打击,而并不是房产拥有者。

政府估计在英国将有60万私人租户已经在为支付房租而挣扎,而英国财相也公开谈论未来将增加房东们的房产销售所得税,许多人将可能会选择卖掉其物业,从而增加市场上的房屋供应,有可能会推低整体房价。

库克表示:“随着政府解除就业的支持,现在市场强劲的势头可能难以维持。”

独立房产采购代理亨利•普莱尔(Henry Pryor)的说法更为明确,“随着工薪资助计划的结束,失业率上升,数以百万计的人的收入将会比今年1月份时还低,这是我们所谓的‘新常态’,我预计我们对房地产的兴趣会像夏天的热浪一样迅速消退。贷款利率不会上涨,但将会变得更难以获得。不是每个父母都能帮助子女购房,随着房屋供应水平回升,人们真正担心的是,是否会有足够多的购房者准备好迎接市场即将出现的变化。我的建议是,如果你想卖,那就赶紧找个买家。如果你想买,就无需着急了。”

预测组织EY Item Club的首席经济顾问霍华德·阿彻(Howard Archer)也认为未来会出现变动。

他预计,2020年底房价将面临下行压力。房地产市场在2021年初仍处于压力之下,尽管一些来自政府的临时支持,第一季度来自寻求利用印花税政策利益(2021年3月底前)的投机买家,虽然总有可能政府可以扩展它在秋季预算。因此,我们猜测,在明年年初前后,房价很可能比现在低3%左右。”

综合以上,房地产市场的气球可能会缓慢放气,而不是急剧破裂。

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