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英国投资房产出租的利弊

by admin on 2020-08-13
英国投资房产出租的利弊
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英国新的印花税减免计划为购房者节省高达1.5万英镜,这增强了购房出租投资的吸引力。

但由于政府在其他方面对自住以外的投资物业征收更高的房产税率和额外的房产购置税使得这个市场的吸引力下降。

而最近英国财政大臣推出的印花税减免政策又让人眼前一亮。据研究显示,在减税政策的推动下,除英国东北部地区外,其它所有地区的房地产投资者需求都有所上升。英国房地产门户网站Zoopla的数据显示,自财相里什·苏纳克(Rishi Sunak)上月宣布上述消息以来,英国东米德兰兹郡(East Midlands)和英格兰东部的房地产投资者咨询数量上升了3%。在英国各地区的首次购房者的询盘数量都有所上涨,英格兰东南部首次购房者的人数同比上涨了55%。

疫情期间,在印花税减免政策公布之前,一些房东就已准备好出手,因为他们预计房价会在疫情的冲击下下跌。据抵押贷款业务经纪公司(mortgage For Business)称,在今年4月至5月之间,近三分之一的房东进行了再抵押贷款,以释放和增加可支配现金,来扩大自己的房地产投资组合。该公司董事总经理史蒂夫·奥莱尼克(Steve Olejnik)表示,许多房东正在积累筹集现金储备,以便购买便宜的物业。

今年英国7月记录到的平均租金为965英镑,较6月份上涨1.5%,英国12个地区中有10个地区租金出现上涨趋势。虽然租金上涨对房东来说是好消息,但投资者们仍保持谨慎的态度,尤其是考虑到人们越来越担心疫情的隔离措施会进一步加强。

投资者认为,随着政府工薪资助(政府支付高达80%的工资以保留工作岗位)的计划逐步取消,新冠疫情的真正影响将开始显现。从8月初开始,企业必须为被休假工人支付雇主的国民保险和养老金。到10月底,政府将停止为公司和企业支付工资,预计将导致大量裁员,成千上万的英国国民将因此而失业。根据英国国家统计局(Office for National Statistics)的数据,6月份带薪就业的人数比3月份减少了64.9万人。

如果失业人数持续上升,他们将无力支付昂贵的房租。房屋租赁公司Home估计,到2024年,租金将至少下降5%,全英房东的收入将减少57亿英镑,约为2008年经济衰退期间损失的四倍。其预计伦敦的租金下降将尤其严重,伦敦的租金已经过度膨胀,预计到2024年将下降9%,损失总计39亿英镑。

Home Made的阿萨夫·考曼(Asaf Navot)表示:“房东需要为降低租金做好心理准备。虽然我们还没有看到经济衰退的全面程度,但在可预见的未来,可能会是一个以租客为主导的租赁市场。”

届时,房东找到新房客会变得更加困难,这将意味着,他们会有很长一段时间得不到租金收入,他们将需要大量现金储备来偿还抵押贷款。然而,随着不断下跌的房价,加上50万英镑的首笔购房印花税减免,可能会让购买投资性的房产变得便宜得多。

哈利法克斯银行(Halifax)的数据显示,今年4月至6月,英国房价下跌了0.9%。预计房价下跌幅度将更大,经济与商业研究中心(Centre for Economics and Business Research)预计,今年房价将下跌5%,明年将下跌10.6%。

地产经纪人兼房东理查德伊格纳托维茨(Richard lgnatowicz)说:“投资者需要思考,是现在买房,省下印花税,还是等经济衰退来临时再买更便宜的房子。”

自房地产市场因疫情关闭以来,可用的租赁投资房抵押贷款(Buy –to -Let)产品的数量一直在增加,这意味着房东有很多贷款的选择。根据Moneyfacts的数据,目前有1,719种租赁投资房抵押贷款产品,高于5月份的1,455。在寻找25%首付抵押贷款的房东选择最多,有645种产品。专业放贷机构Foundation Home Loans再次推出20%首付款的贷款产品。该机构向资产组合的业主和有限公司提供低首付贷款。

来自私人金融(Private Finance)的抵押贷款经纪人克里斯·赛克斯(Chris Sykes)说:“其他贷款机构可能也会相继效仿。这是一个很好的时机,因为房东们已经在利用印花税减免政策将名下物业转移到有限公司中。一些抵押贷款利率低至1.24%,在一定程度上降低了租赁投资房抵押贷款的风险。然而,尽管借贷成本较低,但市场普遍认为,未来几个月房地产投资市场将面临压力。”

房地产部落(Property Tribes)网站的联合创始人瓦妮莎·沃里克(Vanessa Warwick)表示:“房东在研究租户的需求并适应新冠疫情带来的趋势变得更为重要。越来越多的租户在寻找带有户外空间和家庭办公的住宅。”

纳沃特补充到:“房东应该优先考虑延长租期,并从好的租户那里争取到合理的租金报价,与暂时降低房租相比,长时间的空置期对你钱包的打击更大。与让原有租户离开,在寻找新租客的过程中面临一段时间的空置期相比,减少房租一年能让房东多赚几百英镑。”

Zoopla的季尔莫(Grainne Gilmore)表示,印花税减免政策提振了市场的需求,尤其是在伦敦和英国东南部,因为房产税的减免在这些地区的买家可以省下最多的钱。

季尔莫补充到,英国有一个“双速租赁市场”;伦敦的租金在下降,而英国其他地方的租金一直在上涨。爱丁堡和伦敦的供应超过了需求,导致租金下降。在加的夫(Cardiff)、布拉德福德(Bradford)和谢菲尔德(Sheffield),需求则超过了供给,这推动了租金的增长,使这些城市对寻找投资房产的人更具吸引力。

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