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英国房东相继转向以租户的营业额为计算基础的方式来收取租金

by admin on 2020-07-25
英国房东相继转向以租户的营业额为计算基础的方式来收取租金
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卡多安(Cadogan)和霍华德·德瓦尔登产业园集团(Howard de Walden Estate)相继加入了这一房东行列,他们以租客的营业额为计算基础的方式来收取租金(周转租金)- turnover-based rents,以帮助租客们度过疫情的难关。

卡多安在伦敦切尔西(Chelsea)和骑士桥(Knightbridge)周围拥有93英亩土地,他们将取消所有基本租金制度,而改为以上的周转租金形式,此举将持续到2021年。卡多安首席执行官休·西伯恩(Hugh Seaborn)在接受《房地产周刊》采访时说:“过去几个月里,我们一直与我们的服务行业的租客们保持密切合作和交流,我们的租客中有30多个酒吧,咖啡厅和餐馆,我们决定在2021年前取消所有基本租金制度,并将租金转换为以租客的营业额为计算基础的方式来收取。我们正在尽一切努力鼓励和支持该地区的中小型企业实现安全和持续的回报。这是我们在今年早些时候议定并宣布的一揽子经济支持计划的延伸,这将意味着我们对当地企业的财政支持现已扩大到近1500万英镑。”

骑士桥哈罗德

霍华德·德瓦尔登(Howard de Walden)还将一些服务业租赁者在未来12个月的租赁协议中以营业额为计算基础的形式。该地产零售和休闲部门负责人罗布·柯克(Rob Kirk)说:“在疫情爆发前,我们已经在重新评核马里伯恩村(Marylebone Village)的战略,试图了解如何才能最好地满足零售和休闲企业的需求。自从疫情爆发后,我们不得不加快这一进程。对于一些服务行业租赁者,我们已就未来12个月的以营业额为计算基础的收取租金形式的协议达成一致,我们将继续与其他租赁者商讨可选的方案。在整个过程中,我们主要考虑的是与我们的零售和休闲承租者进行公开对话,我们将共同努力帮助马里波恩的繁荣发展。”

伦敦马里伯恩村

此前,沙夫特斯伯里(Shaftesbury)也采取了类似的基于营业额的租金模式. 其他主要房东,包括皇冠地产(Crown Estate)和首府郡(Capital and Counties),也向其下的租户提供了将租赁条款与营业额挂钩的选项,以支持受到疫情重创的企业。

基于营业额的租金条款并不是最近才出现,许多房东提供这类租赁协议,其中包括Quintain在伦敦温布利公园的设计师奥特莱斯(London Designer Outlet and Wembley Park)和国王十字车站(Kings Cross)的Argent。

国王十字车站(Kings Cross)Argent

Argent高级合伙人、Argent Related董事长大卫·帕特里奇(David Partridge)表示:“初始,有些(租金)还是以基本租金为基础,有一部分是以营业额为基础,有些是以纯营业额,还有一些则只是支付基本约定租金,”由于疫情后的营业额难以评估,基于营业额来计算的租金收取方式并未被广泛采用。

伦敦温布利公园的设计师奥特莱斯

然而,大卫·帕特里奇预测,面临疫情后经济下滑的挑战,更多的房东会更倾向于基于营业额来计算的租赁协议:“我认为零售业将转向以营业额为基础的租金形式,但最大的问题是双方如何计算营业额?”。

他补充道:“网络的订单有多少,通过门店的销售有多少?如何计算有多少消费者到过实体店后但通过网络订购商品,或者消费者把在网上购来的商品退回到实体店有多少?对于零售商和房地产供应商来说,这是一个十分难解决的问题。我们更倾向于对实体店的收支账进行评估,但这种情况正在逐步改变。”

****周转租金- turnover-based rents是根据承租人的营业额计算,通常适用于购物中心的租赁。周转租金通常是在基本租金的基础上加以对其租户的营业额作评估的。一旦租户的销售额在某一特定时期达到营业额阈值,那么租金将按固定百分比计算。

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