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英国印花税假日(印花税减免计划)对房东、投资者有何影响

by admin on 2020-07-18
英国印花税假日(印花税减免计划)对房东、投资者有何影响
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在疫情解封后房价打折的诱惑下,房东们已经开始试探性地重新回到房地产市场。现在,看来英格兰、北爱尔兰和苏格兰的交易税改革(印花税)将进一步推动这些房东们的行动。

汉普顿国际房地产机构(Hamptons International estate agency)研究主管安妮莎•贝弗里奇(Aneisha Beveridge)分析中提到,6月份投资者购买的房屋数量同比增长57%。投资者往往是在房价看似最好或最低迷的时候入手投资,在能够获取最好的折扣之际来进入房地产投资的大潮中。

在英国财政大臣宣布英格兰和北爱尔兰的印花税起征点提高到50万英镑的一周内,汉普顿国际(Hamptons International)对全国房地产机构数据的分析显示,登记购买的投资者数量每周增加17%,比去年同期高出37%。与去年同期相比,第二套房的买家增加了9%,而首次置业者则增加了54%。

贝弗里奇说:“虽然这些措施在一定程度上帮助房东超前地筹集到购买投资物业所需的现金,但过去几年出台的其他税收变化和法规将继续影响该行业的盈利潜力。不过,印花税的这一重大改革足以吸引那些徘徊在是否投资边缘的投资者,尤其是在伦敦和英格兰南部的城市。”她补充道:“受益的不仅仅是房东和那些投资者,那些想换大一点住房的人也会因此而节省大笔的开支。”

在这里,我们来看看房东、二套房买家、国际投资者和房地产投机者对印花税假日出台的立场:

房产税有哪些变化?

在英格兰和北爱尔兰,今年7月8日至2021年3月31日,缴纳印花税的门槛从12万5千英镑提高到50万英镑。这将意味着,买家将不必为购买价值50万英镑以下的房屋时纳税。

在苏格兰,从今年7月15日到2021年3月31日,缴纳土地和建筑物交易税的门槛从14.5万英镑提高到25万英镑;在威尔士,从今年7月27日到2021年3月31日,印花税起征点将从18万英镑提高到25万英镑。

英格兰印花税计算表

投资者如何从这些房产税改革中获益?

在英格兰、北爱尔兰和苏格兰,买房出租的房东、假日出租屋的购房者和第二套住房的购房者受益,但在威尔士地区,这些买家则被排除在外。

不过,由于额外的房产购置附加费仍然存在,在英格兰、北爱尔兰和苏格兰的投资者还是需要缴纳一定购置税。值得一提的是,房东可以用出售名下的物业时所获的收益来抵扣税款。

投资者需要缴纳多少税?

在新的印花税政策上,英格兰和北爱尔兰,投资者将为50万英镑以下的房产支付3%的购置税。在苏格兰,价值在4万至25万英镑之间的房产税则为4%,4万英镑以下的房产免税。在威尔士,投资者将要为18万英镑以下的物业支付3%的购置税。

这意味着,如果投资者在英格兰或北爱尔兰购买价值30万英镑的房产,他们将支付9000英镑(节省5000英镑)的税款,在苏格兰为1.45万英镑(节省2100英镑),在威尔士则为1.39万英镑(不变)。

房产投资者的印花税计算方法

如果我是外国居民在英国购置房产又将会有什么影响?

买家应该在所购房产所在国缴税,而不是在买家所居住的国家缴税,所以如果买家是居住在英格兰,在威尔士买了第二套房子,那买家就要在威尔士交房产税。

在英格兰、北爱尔兰和苏格兰投资房产的国际买家将从新的印花税政策中受益。然而,投资房地产的外国买家被告知,英国政府预计从2021年4月起将需要额外缴纳2%的附加税。房地产中介已经对此表明,在这项额外税率开始之前,希望利用现时印花税变化的优势购入房产的国际买家有所增加。

是否任何形式的房产都适合投资吗?

这些印花税政策的变化只适用于住宅物业,并不适用于学生宿舍或商业物业。

如果是由一家有限公司持有的投资组合,是否适用新的印花税政策?

通过有限公司购买房产的投资者也将有资格享受新的印花税政策,而那些没有设立有限公司来持有房产的投资者现在可能会因此受到诱惑来安排同样的做法。

抵押贷款经纪公司(Private Finance)的贷款顾问克里斯•赛克斯(Chris Sykes)表示:“房东将利用印花税下调的机会,将他们的房产转移到有限公司结构中,以获得长期的税收优惠。虽然房东仍需缴纳3%的印花税(可能还需缴纳房产升值收益税),但在抵消税率和节省的成本方面则变得非常可观。”

现在是投资房产成为房东的好时机吗?

印花税政策的变化有利于那些在最昂贵的地方和城市购买房产的投资者,而这些地方往往是租金回报率最低的地方。贝弗里奇说:“虽然印花税政策的变化不成比例地降低了在伦敦和英国南部购买投资性房地产的入门成本,并可能在一定程度上吸引了近年来一直犹豫不决的投资者,但最高的租赁回报率仍在英国的北部地区的城市。对于大多数的房东来说,在英国北部投资仍然具有吸引力,但对于那些希望在离家更近的地方购买或看重升值空间的投资者来说,印花税政策的变化足以吸引到他们的投资。”

投资者们还将面临一个问题——房价是否会下跌。预算办公室(OBR)预测,2020年房价将会下跌6.4%,明年初将跌至8.2%的谷底(在最好的情况下跌2.5%,最坏的情况是16.4%)。

我可以通过贷款或再抵押贷款来投资吗?

第二套住房的抵押贷款与租赁投资贷款和“假日出租”贷款的情况有所不同,前者的申请多倾向于贷款者的收入的审核,而出租投资类的抵押贷款更倾向于租金收入的审核。塞克斯说,尽管一些贷款机构/银行都收紧了贷款的审核程序,但现有类别中,有很多抵押贷款的产品都给出了很好的利率。

赛克斯说:“由于现在贷款利率较低,印花税下调,以及房价可能下跌,这是房东购入更多房产的好时机。” 他还看到,越来越多的投资者对现有的物业进行带抵押,以释放升值的股本,用于投资出租或第二套住房的资金。

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