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英国的房地产富豪VS无房族:一个新的贷款鸿沟

by admin on 2020-07-05
英国的房地产富豪VS无房族:一个新的贷款鸿沟
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首次购房者的贷款产品正在消失,但有拥有房子的人则可以获得更好的贷款利率。

前言:50岁的桑杰戈文德(Sanjay Govind)(左图),从不需要担心能不能在他别墅转按揭的时候取得更好的利率。而29岁的劳拉西尔斯(Laura Sears)(右图),有2万英镑的银行存款,却担心在30岁前是否能够把贷款申请下来买房子。

每天,都会有银行和建筑协会撤销西尔斯有资格获得的抵押贷款申请。为那些只有有限存款的人提供的贷款产品几乎全部消失,那些仍然接收首次购房者抵押贷款申请的贷款银行和建筑协会也对贷款者的还款能力进行更严格的审核。

不过,在市场的另一端,如50岁的桑杰戈文德(Sanjay Govind)这样的房主发现,获得最低利率的贷款比以往任何时候都来得容易。他说,现在为他在莱斯特郡奥德比(Oadby, Leicestershire)的房子做转按揭是再简单不过的事了,他甚至能够把房子升值部分的资金提取出来给自己的房子加建一个家庭办公室。

随着疫情对经济影响越来越明显,英国抵押贷款市场的分歧也越来越大。

对于像29岁劳拉这样的潜在买家来说,这是一件非常令人头疼的事情,她两年前搬回伦敦东部霍恩彻奇(Hornchurch)的父母家,为的就是攒够第一套房子的首付款,在她30岁生日前,购买一套属于自己的房子。劳拉在一家房地产开发公司工作,省吃俭用,节省下2万英镑,大约是7%的定金(价值30万英镑的房产)。劳拉说:“由于我的存款数目,我的购房目标被限制在共享产权(Shared Ownership)的范围,但以这个为前提去寻找房源就已经非常困难,因为很多其他买家也在这么做。”

桑杰通过网上经纪人Trussle仅花了两个多星期的时间就获批了转按揭,并且拿到的更好的利率。桑杰说:“我们之前有考虑过搬家,但再三考量,省钱省力”他与西布罗姆维奇建筑协会(West Bromwich Building Society)签订了为期三年半的固定利率按揭,利率低至1.52%。他之前按揭的利率是1.99%。桑杰说:“我决定把房子升值部分的资金释放出来,为我妻子在家里做心理咨询工作多建一个房间,”他的别墅的升值空间大约在50%。

根据哈利法克斯银行(Halifax)的数据,每年都有大约35万的首次购房者购置自己的第一套房产。7月到9月将会是房产交易的旺季。典型的首次购房者的首付款是15%。

汇丰银行是唯一一家向首付款低于15%的购房者提供抵押贷款的大银行。该银行在早上8点发售这样的贷款产品,通常都在一小时内售罄。规模相对较小的贷款银行已经撤销低首付贷款产品,因为它们已经被庞大的需求压垮了。上周,伊普斯威奇建筑协会(Ipswich Building Society)撤销了对首付低于20%的借款人的贷款项目,该协会声称没有足够的时间和人力对每一份申请进行单独评估,该协会因过去推行创新的方法让首次购房者获得抵押贷款而名声大噪。首席执行官理查德•诺林顿(Richard Norrington)表示:“疫情后,我们经历了超额度的需求。我们和其他贷款机构一样,目前不得不做出如此沉重的决定。”

尽管汇丰银行是为数不多的低首付贷款机构之一,但它已将贷款的限额从贷款者年收入的4.75倍降至4.5倍。这一举措迫使一些购房者不得不放弃之前已经订下的房产交易,因为贷款限额的降低,他们已经没有足够的资金购买了。

一些贷款机构表示,实施更严格的审核是因为疫情使他们的评估师很难对贷款购买的房产进行估价,而且银行还有很多员工现在还在家工作。其他一些贷款机构,如Nationwide,则担心房价下跌会将首次购房者推向负资产。该机构表示,自2012年12月以来,房价首次出现下降,截至今年6月的一年中下跌了0.1%。5月份,仅有9300宗按揭贷款获批,比去年减少86%。

另一个问题是,监管机构要求银行账面上把高风险和低风险的贷款做一个平衡。这将意味着,那些对拥有小额首付的买家保持开放的贷款机构将被淹没,并很快突破监管机构允许的限额。

然而,独立贷款顾问莫洛伊(Nova Molloy)表示,对于那些房产已经升值的贷款者来说十分有利,即使他们正在领取政府的工薪补助。她说:“我那些已拥有房产的客户们都表示疫情对他们在还贷款上没有什么影响,他们更需要把资金从他们的房产中提取出来用于改善生活或者巩固他们的债务管理。然而,另一方面,我又不得不告诉我另外一些客户,如果他们的首付款低于房款15%的话,现在就先不要考虑买房了。”

数据分析师Moneyfacts的数据显示,两年期固定利率的产品现在处于一年来的最低水平,平均利率为1.97%。尽管目前有六分之一的贷款正处于还款中断期,但贷款机构仍热衷于通过竞争低风险的住房贷款来达到他们年度目标。

巴克莱银行(Barclays)上周向首付高于40%的贷款者发布了一项10年期固定利率1.99%的产品。上周五,TSB银行宣布了一系列5年期固定利率抵押贷款产品,允许贷款者在三年后无需支付违约金就可以转按揭——这是业内首创产品。这些产品将收取1.99%到2.14%的利率,而且没有设立和申请费用,但只对那些有20%或更多首付的贷款者开放。

尽管首次购房者可以获得的平均利率并未被提高,但由于贷款机构只提供5年期的固定利率产品(通常比两年的固定利率高),因此许多年轻贷款者的成本已经在上升。贷款机构认为这些产品的风险较低,因为贷款者受潜在利率上升的影响较低。

10%首付款的贷款者在蒙茅斯郡建筑协会(Monmoushire Building Society)可以获得的贷款利率为3.49%,而在约克郡建筑协会(Yorkshire Building Society)的经纪机构雅阁(Accord)的贷款利率则为2.99%。想对比,在今年3月份之前,贷款者可以以更短的时期获得低于2%的固定利率。

贷款经纪机构伦敦和乡村银行(London & Country)的大卫•霍林沃斯(David Hollingworth)表示:“低首付的抵押贷款产品的缺乏使人们把注意力集中在‘父母银行’式的抵押贷款上。巴克莱银行将通过家族跳板协议向零首付的贷款者发放贷款,只要其家庭成员将储蓄锁定为担保。该银行最近提高了这类产品的利率,此贷款产品同样适用于那些只有5%首付的贷款者,但双方都必须以5年内固定利率为基础来申请。

雅阁也接受那些可以从其家庭获得帮助的首次购房者的申请,可以是以现金储蓄的形式,也可以是父母把其房子作为抵押贷款的担保。

霍林沃思说:“‘担保人’抵押贷款对那些没有存款的购房者来说是一个很有用的工具,但父母需要意识到,他们需要孩子按时按量来支付贷款,如果其中出现问题,他们家庭的房子也同时会有风险。”

 

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