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我们来看看对伦敦房价的影响的几个因素

by admin on 2020-06-06
我们来看看对伦敦房价的影响的几个因素
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地铁

229286英镑 – 每个伦敦地铁站对房价的影响,是否靠近地铁站和附近是否有好学校是决定英国首都-伦敦房价的关键因素。

买房是一个极具情绪化的决定,但是,一系列的统计数据表明,邻近地铁站、学校、超市,加上附近的绿化程度,种种因素累加起来就可以量化你的房产价值。我们都知道,离伦敦市中心越近,房价就越高。但梅菲尔房地产经纪公司Wetherell最近的研究却突显出一种“价格悬崖”现象。

厄尔斯庭(Earls Court)和斯隆广场(Slone Square)之间的三个地铁站之间,在地铁上所花的每一分钟,房价就会上涨96647英镑。从萨瑟克(Southwark)到格林公园(Green Park)三站行程中,每分钟房价上涨152640英镑。或者坐火车从沃克斯豪尔(Vauxhall)到格林公园(Green Park)——7分钟车程,平均每站的房价增加229286英镑。

Wetherell的董事总经理皮特-韦瑟雷尔(Peter Wetherell)说:“你可以看到伦敦市中心黄金地段的房价高原,以及随着地铁站向外扩展的房价下跌而出现的“价格悬崖”现象。尤其引人注目,在黑线(Northern Line)查宁阁(Charing Cross)方向的西分支,房价平均超过100万英镑,相对于东分支的房价可能只有一半”。韦瑟雷尔在Dataloft地产咨询公司工作时,根据1区63个地铁站四分之一英里范围内两居室公寓的销售和租赁价值,绘制了首张伦敦地铁房产价格图。“它向海外投资者展示,如果他们正在寻找最贵的伦敦地段,泰晤士河以北的1区是黄金地点。我认为梅菲尔(Mayfair)特别值钱。这也使得这区其他的地铁站附近的房产非常值钱。‘每分钟涨价’的数据显示,人们可以在附近价格较低的地区买到相对价值的房产,但仍能享受都市的生活方式,并期待邻近地区带起该地区的房价增长。”

Wetherell伦敦地铁房价图

即使那些车库里有一众法拉利的富人,地铁站的远近也能成为他们决定购买哪一区的房产。格伦特里国际公司(Glentree International)董事总经理特雷弗·阿布拉姆森(Trevor Abrahmsohn)说“这似乎很矛盾,但离地铁站的远近对那些日常通勤要求高的人来说,却显得格外重要。靠近地铁站意味着他们的家庭成员可以步行和乘坐公共交通工具,而不需要开车”。格伦特里国际公司主力销售汉普斯特德(Hampstead)的亿万富翁集聚地的主教大道(Bishops Avenue)的房产。

学校

NationWide借贷银行的研究显示,如果一所学校的A-Level(英国高考)升学率提高10%,附近的住宅的平均价格就会上涨3.3%。该集团还表示:“学区房无可置疑是大众所追求的,但与通勤便利度相比下,如果你想从汉普斯特德到市中心或金丝雀码头,最有效的方法还是乘地铁。如果同一街去上还有三栋公寓,那么离地铁最远的两个栋楼是比较难出售给海外买家。”

据租房网站Rentonomy的统计发现,在伦敦成绩最好的学校附近租房比在成绩较平均的学校附近租房要贵30%。Marsh&Parsons公司首席执行官彼得•罗林斯(Peter Rollings)表示:“在巴特西,我们最近在同一条街的两头各有两栋相似的五居室房子出售。一个跨入霍尼韦尔商学院(Honeywell school)的学区,价值120万英镑;另一个则不在学区,售价111万英镑。”

通勤时间

第一太平戴维斯(Savills)也关注到了公共交通和房价之间的关系。该企业总结出,距离地铁站5分钟步行距离内的房子无论在租金还是房价上都要比同一地区的房子高出约20%。第一太平戴维斯万兹沃斯办事处的罗宾•查特温(Robin Chatwin)表示:“我们现在放盘出售许多新的开发住宅项目都停车场,也没有获得街道停车许可证的可能性。邻近车站和共享汽车停放区的新楼盘比我们传统的英国带停车场的民居更有吸引力”。

第一太平戴维斯表示,对于那些不介意长时间通勤的人来说,四居室的房子的价格大幅下降,从平均120万英镑降到50多万英镑,从伦敦到2/3区的地铁站或火车站到伦敦周边的卫星城塞维诺阿克斯(Sevenoaks)、比康斯菲尔德(Beaconsfield)或吉尔福德(Guildford)等的通勤市场仅为20至30分钟。第一太平戴维斯研究部门的索菲•奇克(Sophie Chick)表示:“家庭收入的分配决定了你家所在区域,譬如你家孩子的学校费用,整个家庭的通勤费用。”她补充到,如果购房者准备将20分钟的通勤时间延长至80分钟,一套四居室别墅的价格的降幅将是平均每通勤一分钟的时长将减少2482英镑。相似地,房价差价可以在与学校之间的通勤距离(步行)成反比。National Wide贷款公司发现,一所学校的评级好坏与附近房价也有直接关系,普遍学生A-Level成绩没提高10%,相应的附近房价则提高3.3%。

公园            

同等质量/地区的房子,带有公园景观的户型的价格通常高出30%。

据第一太平戴维斯(Savills)称,对于伦敦的公园景观,买家通常会支付高出30%的价位。位于骑士桥(Knightbridge)的第一太平戴维斯(Savills)的亚历克斯•克里斯蒂安(Alex Christian)表示:“尤其受俄国和中东投资者青睐的骑士桥高端房产,能够俯瞰海德公园(Hyde Park)的楼盘比那些没有公园景观的楼盘要贵20%。”

第一太平戴维斯在骑士桥(Knightsbridge)的布罗姆普顿广场(Brompton Square由Wetherell设计的房产地铁图中房价最高的地铁站)出售的一套六居室联排别墅(townhouse)可以在问价2750万英镑的基础上外加30%,因为这栋房子可以直接进入海德公园(Hyde Park)、花园广场(garden Square)和圣三一教堂花园(Holy Trinity Church gardens)。

伦敦南部价值高的房地产也聚集在公园周边或被第一太平戴维斯(Savills)称为“绿色手指”的地方。从公共场所延伸出来的绿树成荫的街道,旺兹沃斯(Wandsworth)的“面包架”区就是一个很好的例子,它是一个由多尔科特路(Dorlcote Road)和亨德森路(Henderson Road)组成的网格街道。

在第一太平戴维斯住宅研究部副总监尼尔•哈德森(Neal Hudson)绘制的一张显示房价与绿化带之间关系的地图,很明显的,在东伦敦三区,100多万英镑的房产明显集中在格林威治(Greenwich)和德威治(Dulwich)等地区的公园周围。

在公园附近,房租也会大幅上涨。据Rentonomy统计,在伦敦,距离公园0.5公里以内的租金平均每周400英镑。再往外走0.5公里,你将少付25%。 

Waitrose  

作为英国第一品牌的超市-Waitrose。如果与Waitrose超市位于同一邮编内的房产价格平均比其所在行政区其它地方的房价高出25%。你在哪里购物也是影响你生活成本的一大重要因素,其影响远远超出你所购买的日常消费品的价格。在有Waitrose商店的开业的地区被广泛英国人认为是富裕地区的标志。

根据第一太平戴维斯(Savills)的研究数据显示,Waitrose商店的位置似乎预示着一个强劲、不断上升的房地产市场。Rentonomy也发现,在伦敦,Waitrose商店附近的租金最高,超过了其他任何一家超市附近的租金,平均一套两居室的物业每周的租金为430英镑,而在Sainsbury商店(英国最大的连锁超市)附近的租金为400英镑,在Tesco(特乐购)附近的租金为320英镑。

第一太平戴维斯全球研究主管约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示:“伦敦的高价值区域有一些共同的特点,就是步行距离到娱乐和商业都很近。种种的混合因素营造出一种社区感和地区的热闹气氛,进而提升该地区的房地产价值。但真正最重要的两个因素就是绿化空间和公共交通网。”

谢天谢地,在伦敦,我们离上面的各因素都不会太远。

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