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疫情后,纵观英国房产市场的一些事

by admin on 2020-06-02
疫情后,纵观英国房产市场的一些事
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无论你是首次购房者还是打算继续购置下一个物业的房东,都要看清房价下跌对你造成的影响。

由于新冠病毒的爆发,禁止看房和搬家的政策使英国房地产市场陷入了严重的停顿。房地产经纪人、买家和测量师一切关于房产的经济活动被禁止,约820亿英镑的房屋销售被暂缓。虽然政府现在放宽了这些规定,允许房地产市场重新启动,但未来英国房价的预测是严峻的。

复市的道路上有阻碍吗?            

关闭经济活动导致对商品和服务的需求大幅减少,来自经济和商业研究中心(CEBR)的数据显示,封锁使经济萎缩了31%。一些专家预测,由于长期的经济影响,房价将大幅下跌,平均房价将下跌3万多英镑。

CEBR预测,到2020年底,英国房价将下降13%,使平均房价低于20万英镑。报告称,这一下降是由于市场缺乏交易、高度不确定性和整体收入下降所致。CEBR高级经济学家阿拉斯泰尔·尼姆(Alastair Neame)认为,私人租赁行业可能是即将到来的房市崩盘的催化剂。             他说:“那些最有失业风险的人往往是居住在租赁物业的年轻人。如果他们失业,付不起房租,这可能会导致连锁反应的房东被迫套现现象。”

然而,并非所有的专家都预测房地产价格会受到如此巨大的冲击。在新冠疫情爆发前,房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)预计今年房地产价格将上涨1%,但鉴于疫情现在已经修改了他们的预测数据。该公司研究主管鲁西恩•库克(Lucian Cook)表示,房价可能会下跌5%至10%,这取决于整体经济受到的打击有多严重。

自从实行封锁以来,经济受到重创。不过,经济学家认为,这次衰退与1990年和2007年的经济危机不同。许多经济学家预测经济将出现急剧的V型下滑,这意味着经济可能会迅速反弹。库克说,英国政府已经迅速采取行动保护就业和国民收入,并以低利率和更严格的贷款审查来限制房价下跌。他说:“显然,这次疫情将对经济产生重大影响,但由于利率保持在低位,这次的冲击将会是短暂且剧烈。一旦买卖双方克服这段时间的困难,交易量将开始回升。国民对个人财务状况和工作保障恢复信心需要一定的时间,一旦买家和卖家对市场回暖重拾信心,我们就会看到房价以更强劲势头的增长。”

安永项目俱乐部(EY ITEM Club)首席经济顾问霍华德•阿切尔(Howard Archer)认为,房价能否在2021年之前回到今年年初接近历史最高水平值得怀疑。他说:“很可能房价最初仍会继续下跌,未来几个月很可能会下跌5%左右。我们预计,房地产市场将在第四季度开始回升,然后在2021年进一步上涨。”

英国各地的价格下跌会有所不同吗?

CEBR说,由于各地的失业率和收入的减少的不均,一些地区的房价可能会比其他地区下跌更多。报告支出,由于社交距离令的影响,制造业、建筑业、零售业、租赁业和酒店业的员工所在的地区可能受到最严重的冲击。这些行业均大部分分布在约克郡、亨伯和北爱尔兰,这些区域的房价都可能暴跌16%。

不过,房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)伦敦住宅研究主管汤姆•比尔(Tom Bill)对此并不持有肯定态度。他说:“我们看到买卖双方正在重新调整价格,其中5%到10%的降价已经在市场上出现,以适应疫情带来的风险。我们预计各地区房价变化不会出现巨大差异。如果出现失业热点区,这可能会对该地区产生一定的影响,但除此之外,我们还必须根据近几年里该地区房价的相对表现。”莱坊预测,2020年英国房价将下跌3%,但一旦被压抑的需求释放,市场的活跃度将会回升。比尔说,明年市场复苏时,房价将上涨5%。我们预计伦敦房价将比全国其他地区恢复得更快。这是因为伦敦有更广泛的国际需求,一些买家将会从低迷英镑的汇率中受益。”

对首次购房者有帮助吗?            

如果你认为价格下跌对首次购房者有利,那请在看看以下评论。从表面上看,房价的下跌应该有利于希望登上房地产阶梯的人。不过,现状不太可能为首次购房者创造机会,因为经济的低迷意味着银行和其它放款方不太愿意放贷。资本经济(Capital Economics)经济学家陆汉森(Hansen Lu)早前预计,由于疫情的影响,房价将下跌4%。他说:“我们必须意识到整体的经济下滑是造成房价下跌的本质。现状只对于那些仍有工作、有充足的首期和储蓄的幸运的人群有利。然而,对于首次购房者这类群体却没有明显的好处,由于疫情对经济的影响将意味着许多这类人群将失去工作。”

较低首付的贷款产品数量也大幅下降,使首次购房者的购房难度加大。首次购房者通常会以90%或95%的贷款价值比(LTV)申请按揭贷款,但由于风险加大,放贷方从疫情爆发开始一直在撤回这类贷款产品。

市场会重振吗?            

房地产专家认为,如果政府将印花税延期作为刺激市场消费方案的一部分,房地产市场可能会加快重振步伐。购房者必须为价值超过12.5万英镑的房产缴纳印花税,不过首次购房者可以获得减免。莱坊表示,印花税延期政策将有助于那些因疫情经济放缓影响的买家。RICS也支持这一举措,一旦疫情结束,该政策可能成为重振房地产市场的短期措施。比尔说,印花税的任何变动都将有影响英国房地产市场。大幅削减印花税或延期将改善房地产市场的流动性,并对整个经济产生连锁反应。

不过,印花税的减免受到买卖双方的欢迎,但对国家财政税收的影响的可能性不大。莱坊还表示,扩大“帮助购买”(Help to Buy)计划,可以让开发商更有信心在交易下降期间,在缓慢的市场上推进新的项目。同时,审改房地产法律程序也有助于重启房地产市场。新技术和政策在律师事务所的引入将取缔传统的白纸黑字,让律师们更多时间专注在法律层面上。

房东们会有负资产的影响吗?    

如果房价下跌,这可能使房产持有者陷入负资产状态。这是因为所持有房产的价值低于现有的贷款价值。如果你陷入负资产状态,除非你有额外的储蓄,否则你将无法卖掉现有的房产购置同等或更贵的房产。当你的现有贷款利率期结束时,你也将可能错过一些更好的贷款利率申请。

如果房价下跌,贷款价值比高达90%或以上的人最有可能出现负资产。L&C贷款集团副总监大卫•霍林沃思(David Hollingworth)表示:“如果你现在不打算出售你的房产,而且仍然能够负担得起偿还贷款,那么你就有能力渡过这个难关。如果你决定现在卖掉你的房子,你将会有可能承担这样负资产风险。保护自己免受负资产影响的一种方法是支付高于应有还贷金额。这样一来,你将快速地减少贷款持有量,从而令贷款数低于你物业价值的跌幅。如果你处于负资产状态,换一家新的贷款机构是不大可能的。话虽如此,你仍能与现有放款方达成新的利率方案。”

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