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英国房地产5月报告

by admin on 2020-05-25
英国房地产5月报告
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据英国第一太平戴维斯Savills报告

摘要

政府已采取措施重新启动房地产市场。在英国,地产商和房地产经纪人可以重返工作岗位,尽管在工作上受到某些限制,但现在各家地产商和房地产经纪允许复市进行实地看房。英国居民也可以重新安排自由搬家。这是英政府推动经济活动复苏的第一步,但由于在保持社交距离令的情况下,将造成房地产买卖暂时性的制约。

短线买卖将在一定程度上会受到抑制需求的支撑,一些买家(投资者)现在可能更倾向于在封锁令解除后再行动。四月底,第一太平戴维斯调查了近700个潜在的买家和卖家。他们在短期内持谨慎态度,但都表示更渴望在未来24个月内采取行动。值得强调的是调查问卷中大部分买家在疫情后都希望搬到更大的房子和郊区。

新房市场有可能恢复得更快,因为它更容易让房产中介安排和潜在买家进行虚拟看房和在保持社交距离令的情况下看房。

虽然这预示着市场活跃性增加,但是这是在疫情封锁令期间观察到的异常低水平产生的。自主要的房产搜索门户网站的数据显示,尽管买家浏览量有所上升,但销售和新上市房源仅约为封锁前的10%到20%之间。根据RICS的调查,几乎所有的测量师都报告说4月份的市场活跃量在下降。新买家还价和新销售指令都同步下降,因此供需的矫正不会立即造成房地产价格上的压力,英国房地产的价格会相对稳定。如果房地产复苏造成的供需比增长的速度差异巨大,房价会波动。随着市场的重新开放,大多数测量师可能会在下个月的工作量增加。

低市场活跃性也强烈的反映在抵押贷款数据中。新的贷款申请审批量在3月是跌至2013年初以来的最低水平。由于自2014年初以来最强劲的一个月的2月份审批量异常高,3月份的这一降幅尤其明显。

长线来看,房地产市场改善的程度将取决于更英国宏观经济。逐步解除封锁令意味着渐进复苏将比先前预期的更为激进。牛津经济学院(Oxford Economics)表示,他们对2020年第二季度和全年GDP目前的增长预测-13.5%和-8%继续下调。

RICS的调查可以很好地反映房价波动的情况,这些数据随后会以指数反映出来。RICS房价指数的大幅下降与NationWide借贷银行仍预测强劲增长的报告不符。第一太平戴维斯预计在未来几个月内NationWide借贷银行的房价指数会出现下降趋势,因为他们的指数通常滞后于RICS的数据。据报道, 4月份里NationWide房贷交易,有80%的交易是在封锁令生效前成交的。

根据HMRC的数据,房地产交易量在3月份呈现继续总体下降趋势。尽管封锁令已经实施,但3月份的成交量并没有明显变化。当时大多数正在进行的房产交易仍旧能按照计划完成。第一太平戴维斯预计4/5月的交易数据将出现最大幅度的下降。

Nationwide的数据显示,4月份房价上涨了0.7%。而全年增长率为3.7%,是三年来最强势的一年。不过,这是基于交易量低于正常水平的情况下,而导致的平均价格数据波动的原因。但这也证明这一强劲增长率符合自去年大选以来上升的趋势。3月份租金年增长率保持在1.4%,过去5个月基本保持稳定。增长最快的是英国西南部,为2.4%,最低的是苏格兰,下降了0.6%。

诺斯利(Knowsley)房价年增长最强劲,增长9.7%。紧随其后的是朗达·塞农·塔夫(Rhondda Cynon Taf),占9.3%,法尔柯克(Falkirk),占7.6%。Aberdeen的表现最差,下跌了6.7%。其次是波士顿(Boston)和马里(Moray),分别下降了4.2%和3.2%。

预测

房价

我们的预期仍然是,英国短线房价将下跌约-5%至-10%,因为持续的新冠疫情削弱了购房者的信心。与上世纪90年代初的经济衰退或全球金融危机相比,这还是一个较小的降幅。短期下跌之后的复苏速度将取决于宏观经济状况。牛津经济学院(Oxford Economics)5月份的预测,到2024年底,GDP将比4月份的预期低-0.7%,或在最差到-1.4%。这将对英国居民家庭收入产生连锁反应。现在央行低利率预计还会保持一段比较长的时间。第一太平戴维斯11月时对英国房价在未来5年内增长15%的预测同时附加的预设是英格兰银行的基准利率将在这段时间内同时也上升至2.0%。一旦疫情过去,借贷成本和收入增长之间的权衡将决定房价的中期波动走势。

交易

疫情封锁的直接影响是房产交易的数量。在3月23日至5月12日期间,疫情封锁令的实行限制和中断了大部分正在进行的交易。虽然英国现在已经开始放缓封锁管制,但由于社交距离令和高要求卫生防疫限制,在实地观看二手居家时仍存在不少的不便和困难。其中更大的一个因素是买卖双方不愿在疫情环境下搬家。而学校、休闲和工作等公共场所的限制开放和服务依然存在,购置新房的人可能不太容易接受这些因素对他们新的生活环境印象。

相对于2007/8年的全球金融危机时期,随着房产市场的重开,贷款机构以目前的状况,它们可能会愿意放贷给购房者。但出于对房价稳定的担忧,较高的贷款价值比产品可能受到冲击和减少,放款人将对借款人的收入审核会比之前更加严谨。

因此,尽管我们确实预计市场活跃度会立即飙升,但这在短期内不会完全恢复到疫情前的“一切照常”。只有当买家恢复信心、就业市场稳定时,市场的稳定性才会逐渐出现。

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